Diese solide errichtete Doppelhaushälfte befindet sich im Flensburger Stadtteil Engelsby und überzeugt durch eine gut durchdachte Raumaufteilung sowie ein deutlich größeres Platzangebot, als es die reine Wohnflächenangabe zunächst vermuten lässt.

Die offiziell berechnete Wohnfläche beträgt ca. 80,95 m² und verteilt sich auf das Erd- und Dachgeschoss. Hinzu kommt der wohnlich ausgebaute Spitzboden mit weiteren ca. 19,20 m² Nutzfläche. Damit stehen insgesamt rund 100 m² wohnlich nutzbare Fläche zur Verfügung. Der Spitzboden ist in den Bauunterlagen als Abstellfläche ausgewiesen und daher nicht Bestandteil der offiziellen Wohnfläche, bietet durch seinen wohnlichen Ausbau jedoch einen erheblichen Mehrwert im Alltag.

Im Erdgeschoss empfängt eine zentrale Diele die Bewohner und erschließt sämtliche Räume dieser Ebene. Der großzügige Wohnbereich bildet mit ca. 25,68 m² den Mittelpunkt des Hauses. Hier lassen sich Wohn- und Essbereich gut miteinander verbinden. Ein Ausgang führt direkt in den angrenzenden Außenbereich.

Die separate Küche verfügt über ca. 11,27 m² und bietet ausreichend Platz für eine funktionale Küchenplanung sowie einen kleinen Essplatz. Ein Gäste-WC ergänzt das Raumangebot im Erdgeschoss.

Über die innenliegende Treppe gelangt man in das Dachgeschoss. Hier stehen zwei gut nutzbare Zimmer zur Verfügung. Das größere Zimmer umfasst ca. 20,57 m² und eignet sich hervorragend als Elternschlafzimmer. Das zweite, ca. 9,18 m² große Zimmer kann flexibel als Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder Gästezimmer genutzt werden. Das Badezimmer ist mit einer Badewanne, einem WC und einem Waschbecken ausgestattet.

Ein besonderer Vorteil der Immobilie ist der darüberliegende, wohnlich ausgebaute Spitzboden. Dieser ist in zwei Bereiche mit zusammen ca. 19,20 m² gegliedert und erweitert das Platzangebot des Hauses spürbar. Die zusätzlichen Flächen eignen sich beispielsweise als Hobbybereich, Rückzugsort, Spielbereich, Homeoffice oder besonders großzügige Abstellfläche. Die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig, wobei es sich baurechtlich weiterhin um Nutz- beziehungsweise Abstellfläche und nicht um genehmigte Wohnfläche handelt.

Zusätzlichen Stauraum bietet der Teilkeller mit ca. 20,01 m² Nutzfläche. Hier befinden sich ein Kellerraum, ein Hausanschluss- beziehungsweise Technikraum sowie ein kleiner Flur. Vorräte, Haushaltsgeräte, Fahrräder, Werkzeug und weitere Gegenstände lassen sich somit außerhalb der eigentlichen Wohnbereiche unterbringen.

Das Haus wurde in massiver Bauweise mit rotem Verblendmauerwerk errichtet und verfügt über eine anthrazitfarbene Dacheindeckung. Die zurückhaltende Architektur vermittelt einen zeitlosen, für Norddeutschland charakteristischen Gesamteindruck.

Für ein Fahrzeug steht ein genehmigter Carport zur Verfügung. Die darin integrierte Gerätekammer schafft zusätzlichen Platz für Gartengeräte, Fahrräder oder saisonale Gegenstände.

Insgesamt bietet diese Doppelhaushälfte eine überzeugende Kombination aus kompakter Grundstücksgröße, alltagstauglicher Raumaufteilung und ungewöhnlich viel nutzbarer Fläche. Besonders der wohnlich ausgebaute Spitzboden macht das Haus interessant für Paare, kleine Familien oder Käufer, die zusätzliche Räume für Homeoffice, Hobby und Freizeit benötigen.

• Wohnfläche laut Berechnung nach DIN 283 circa 80,95 m²

• Erdgeschoss mit circa 43,86 m² Wohnfläche

• Dachgeschoss mit circa 37,09 m² Wohnfläche

• Wohnzimmer mit circa 25,68 m²

• Separate Küche mit circa 11,27 m²

• Zwei Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer im Dachgeschoss

• Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschbecken gemäß Grundriss

• Zusätzliches Gäste-WC im Erdgeschoss

• Teilunterkellerung mit circa 20,01 m² Nutzfläche

• Kellerraum sowie Hausanschluss- beziehungsweise Technikraum

• Spitzboden mit zwei Abstellbereichen und insgesamt circa 19,20 m² Nutzfläche

• Massive Bauweise

• Zweischalige Außenwandkonstruktion mit Dämmung und Luftschicht gemäß ursprünglicher Baubeschreibung

• Rotes Verblendmauerwerk

• Anthrazitfarbene Dachsteine gemäß ursprünglicher Baubeschreibung

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung gemäß ursprünglicher Baubeschreibung

• Stahlbetondecken mit schwimmendem Estrich gemäß Bauunterlagen

• Innentreppen in Holzausführung gemäß ursprünglicher Planung

• Ringdrainage gemäß Baubeschreibung

• Carport, genehmigt im Jahr 1994

• In den Carport integrierte Gerätekammer gemäß Carportunterlagen

• Ausgang vom Wohnbereich in den Außenbereich

• Ca. 80,95 m² offiziell berechnete Wohnfläche

• Zusätzlich ca. 19,20 m² wohnlich ausgebaute Nutz- und Abstellfläche im Spitzboden

• Insgesamt rund 100 m² wohnlich nutzbare Fläche

• Spitzboden mit zwei separat nutzbaren Bereichen

• Vielfältig nutzbar als Hobby-, Spiel-, Arbeits- oder Rückzugsbereich

• Spitzboden baurechtlich nicht als Wohnfläche ausgewiesen

• Weitere ca. 20,01 m² Nutzfläche im Teilkeller

Die Immobilie befindet sich im östlichen Flensburger Stadtteil Engelsby. Der Stadtteil gehört zu den gewachsenen Wohnlagen der Fördestadt und verbindet eine gut ausgebaute Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Grün- und Erholungsflächen. Das Wohnumfeld ist durch eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und kleineren Wohnanlagen geprägt.

Der Trögelsbyer Weg durchquert weite Teile Engelsbys und stellt eine gute Verbindung zu den angrenzenden Stadtteilen sowie zur Flensburger Innenstadt her. Über die umliegenden Hauptverkehrsstraßen sind das Stadtzentrum, der Hafen, die Flensburger Förde und das weitere Stadtgebiet gut erreichbar. Gleichzeitig bestehen günstige Verbindungen in das östliche Flensburger Umland.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich direkt im Stadtteil. Entlang des Trögelsbyer Weges sowie im Engelsbyer Stadtteilzentrum stehen Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und weitere Geschäfte und Dienstleistungen zur Verfügung. Dadurch können viele alltägliche Besorgungen ohne eine Fahrt in die Innenstadt erledigt werden.

Auch Familien profitieren von der vorhandenen Infrastruktur. Die Grundschule Engelsby und die städtische Kindertagesstätte Engelsby befinden sich im Stadtteil. Darüber hinaus stehen weitere Kindertagesstätten, Schulen und Betreuungseinrichtungen im östlichen Flensburger Stadtgebiet zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch Spielplätze, Sportanlagen und verschiedene Freizeitmöglichkeiten.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ebenfalls gut. Die Haltestelle „Trögelsbyer Weg“ wird von der Stadtbuslinie 10 angefahren. Sie verbindet Engelsby unter anderem mit St. Jürgen, dem Hafermarkt, der Angelburger Straße und dem Südermarkt. Die planmäßige Fahrzeit von der Haltestelle Trögelsbyer Weg bis zum zentral gelegenen Südermarkt beträgt ungefähr 14 Minuten. Von dort aus bestehen weitere Verbindungen in sämtliche Flensburger Stadtteile.

Für Freizeit und Erholung bietet die Umgebung verschiedene Möglichkeiten. Östlich und südlich der Wohngebiete schließen sich Grün- und Landschaftsräume an. Das Landschaftsschutzgebiet Vogelsang–Trögelsby bewahrt Teile der ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Landschaft und bietet ein naturnahes Umfeld für Spaziergänge und Bewegung im Freien.

In Engelsby befinden sich darüber hinaus die naturnahe Spielfläche Vogelsang, der Freizeitpark Engelsby sowie weitere Spiel-, Sport- und Bewegungsangebote. Die Verbindung aus Wohngebiet, Grünflächen und vorhandener sozialer Infrastruktur macht den Standort insbesondere für Familien und Menschen attraktiv, die stadtnah wohnen möchten, ohne auf ein grüneres Umfeld verzichten zu müssen.

Die Flensburger Innenstadt bietet mit ihren Fußgängerzonen, dem historischen Hafen, der Schiffbrücke und der Förde zahlreiche Einkaufs-, Gastronomie- und Freizeitangebote. Sie ist sowohl mit dem Auto als auch mit dem Stadtbus gut erreichbar. Gleichzeitig lassen sich von Engelsby aus die östlichen Stadtteile, die Förde, das Flensburger Umland und die Region Angeln gut erreichen.

Insgesamt zeichnet sich die Lage durch die Verbindung aus gewachsenem Wohnumfeld, guter Nahversorgung, familiengerechter Infrastruktur und kurzen Wegen in die Natur aus. Das macht die Immobilie gleichermaßen für Eigennutzer, Paare und kleine Familien interessant.

Unsere Angebote sind unverbindlich und freibleibend, da die Angaben auf Verkäuferangaben beruhen: Daher haften wir nicht für etwaige Mängel am Vertragsobjekt oder Angebotsdaten. Inhaltliche Prüfungen der Bauakte werden durch uns nicht vorgenommen. Engere Interessenten können nach Rücksprache über unser Büro eigenständig Sichtungen der Bauakte vornehmen und werden hierfür durch den jeweiligen Verkäufer/ Verkäuferin bevollmächtigt. Gespräche sind generell ausschließlich über unser Büro zu führen. Irrtümer/Verkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. Alle Flächen und Maßangaben sind ca.-Werte. Der Verkäufer schuldet kein bestimmtes Flächenmaß des Kaufgegenstandes. Abweichungen der tatsächlichen von etwaigen im Exposé oder sonstigen übergebenen Unterlagen angegebenen Größe des Kaufgegenstandes können also keine Rechte des Käufers begründen.

Der Provisionsanspruch des Maklers in Höhe von 6,00 % zzgl. ges. MwSt. / 7,14 % inkl. ges. MwSt. des Kaufpreises ist mit Abschluss des unbedingten Kaufvertrages, mit dem vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Vertragspartners nach Eingang des Kaufpreises verdient und fällig. Dies gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag erst nach Beendigung dieses Maklervertrages, aber aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Als provisionsbegründend gilt auch der Verkauf eines realen oder ideellen Anteils an dem Grundstück oder die Einräumung von Erbbaurechten und ähnlichen sowie die Übertragung von Gesellschaftsrechten, wenn dies dem genannten wirtschaftlichen Zweck entspricht.Für den Nachweis oder die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, ist die Courtage zu gleichen Teilen (3,57 % inkl. ges. MwSt.) von Verkäufer und Käufer zu tragen. Jensen & Doering GmbH & Co.KG wird zu diesem Zweck jeden geeigneten Kaufinteressenten vertraglich zur Tragung der hälftigen Courtage verpflichten, bevor eine Besichtigung des Verkaufsobjektes erfolgt. Der Käufer hat das Recht, seinen Anteil an der Courtage erst zu leisten, sobald der Verkäufer seinen Teil nachweislich an das Maklerunternehmen entrichtet hat.

Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, übernehmen wir hierfür keine Gewähr. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden und unterbindet nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlung behalten wir uns Schadenersatz bis zur Höhe der Provisionsansprüche ausdrücklich vor. Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Unser Exposé soll Ihnen einen ersten Eindruck des Objektes verschaffen. Sie sollten sich aber einen eigenen Eindruck von den Begebenheiten machen. Hierzu organisieren wir Ihnen gerne einen Besichtigungstermin. Eine Besichtigung ohne uns ist nicht möglich. Das Betreten des Grundstückes ohne unsere Zustimmung ist nicht gestattet. Ist dem Empfänger das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt, ist uns dies schriftlich, spätestens innerhalb von fünf Tagen mitzuteilen. Unsere Angebote sind ausschließlich für den Angebotsempfänger bestimmt. Bei Weitergabe an Dritte ohne unsere Zustimmung ist der Angebotsempfänger zur Zahlung der vollen Provision verpflichtet, wenn der Dritte, an den die Maklerinformation weitergegeben wurde, das Geschäft abschließt.

Jensen & Doering ist verpflichtet, Sie auf die aktuelle Datenschutzverordnung hinzuweisen. Wir erheben personenbezogene Daten nur, um unsere Dienstleistung als Immobilienmakler zu erfüllen, wie z. B. ein Exposé zu erstellen oder um Objektbesichtigungen durchzuführen. Eine Weitergabe Ihrer personenbezogenen Daten an Dritte (u. a. Notare, Banken, öffentliche Behörden, Hauseigentümer) erfolgt nur, wenn wir Ihre Erlaubnis dazu haben. Welche gesetzlichen Rechte Sie als Kunde haben, erläutern wir Ihnen ausführlich auf unserer Internetseite unter nachfolgendem Link: https://jensen-und-doering.de/datenschutz

Anhänge

• Berechnungen.pdf
• Lageplan.pdf
• GrundrissKG_gedreht.pdf
• GrundrissEG_gedreht.pdf
• GrundrissDG_gedreht.pdf