Mieterhöhung wegen Sanierung: Müssen Fördermittel offengelegt werden?

Können Kosten für Sanierungsmaßnahmen umgelegt werden?

Vermieterinnen und Vermieter sind grundsätzlich für den Erhalt ihrer Immobilien zuständig und müssen die Gebäude auf eigene Kosten instand halten. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht aber für Arbeiten, die über eine reine Instandhaltung hinausgehen, die Möglichkeit einer Mieterhöhung vor. Hier kann es sich um folgende Maßnahmen handeln:

• Energetische Sanierung
• Maßnahmen, die beispielsweise den Wasserverbrauch reduzieren oder
• Umbauarbeiten, die zu einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse führen.

Ist die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Doch auch bei einer solchen Mieterhöhung müssen sich Vermieter an bestimmte Regeln halten.

Bei Sanierungen, die im Zusammenhang mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) stehen, ist eine Umlage grundsätzlich zulässig. Entspricht die neue umweltfreundlichere Heizanlage den Anforderungen des GEG, dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Allerdings gibt es hier eine Obergrenze: Pro Monat und Quadratmeter darf die Nettokaltmiete maximal um 50 Cent innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Nach Abzug eventuell erhaltener Fördermittel müssen verbleibende umlegbare Kosten pauschal um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten gekürzt werden. Dies ist im neuen § 559 e BGB geregelt.

Werden neben einer neuen Heizungsanlage weitere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf sich die monatliche Miete um insgesamt maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Für die Installation einer Wärmepumpe gilt eine weitere Besonderheit: Hier dürfen Vermieter die Kosten für den Einbau nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen können, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Dieser Nachweis muss durch ein Fachunternehmen erbracht werden. Ist dies nicht der Fall, können nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden. Hiermit sollen Mieterinnen und Mieter vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe bei unsanierten Gebäuden geschützt werden.

Fördermittel müssen transparent gemacht und abgezogen werden.

Wenn im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung ansteht, besteht für Vermieter die Pflicht, in der Mitteilung über die Mietanpassung deutlich zu machen, ob externe Finanzierungshilfen wie beispielsweise staatliche Förderungen für energetische Sanierungen genutzt wurden. Das bedeutet, dass ein Vermieter den Mietern nachvollziehbar offenlegen muss, welche Drittmittel er für die Maßnahmen bekommen hat.

Werden die Sanierungsmaßnahmen etwa mit Hilfe zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen bezahlt, verringert das die fällige Mieterhöhung entsprechend. Dem zugrunde liegt ein Urteil des Bundesgerichtshofes, das im August 2023 veröffentlicht wurde (BGH, Az.: VIII ZR 416/21). Die Offenlegung von externen Finanzmitteln hat laut dem Urteil des Bundesgerichtshofs die Funktion, dass Mieter den Grund und das Ausmaß der Mieterhöhung nachvollziehen und entscheiden können, ob sie zum Beispiel juristische oder bautechnische Sachkundige zurate ziehen. Außerdem soll sichergestellt werden, dass ein Vermieter, der Zuschüsse in Anspruch nimmt, nicht bessergestellt wird gegenüber anderen, die Sanierungen aus eigenem Vermögen finanzieren.

Haftungsausschluss: Die Blogartikel von Jensen & Doering besitzen lediglich einen informativen Charakter und stellen keine Rechts- oder Anlageberatung dar.