Alle unter einem Dach: Die Hausordnung

Was ein Vermieter in der Hausordnung festlegen darf – und was nicht

Es macht tatsächlich einen großen Unterschied, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist – entweder indem sie dort direkt eingefügt oder als Anhang angehängt wurde – oder dem Mieter getrennt vom Mietvertrag vorgelegt wird.

Die Hausordnung als Teil des Mietvertrags

Ein Vermieter darf seinen Mietern per Hausordnung keine Pflichten auferlegen, die nicht Teil des Mietvertrages sind. Die Reinigung des Treppenhauses kann beispielsweise nur dann eingefordert werden, wenn Dies auch im Mietvertrag vereinbart wurde. Wenn dies der Fall ist, dann sind Mieter dazu verpflichtet, die Reinigungstätigkeiten zu erfüllen. In der Hausordnung darf dann zusätzlich bestimmt werden, wann welche Mietpartei für die Reinigung zuständig ist. 

Hausordnungen, die Teil des Mietvertrages sind, können vom Vermieter nicht ohne weiteres geändert werden. Änderungen bedürfen in diesen Fällen immer der Zustimmung des Mieters.

Die Hausordnung als gesondertes Dokument oder Aushang

Hausordnungen, die im Hausflur oder Treppenhaus aushängen oder dem Mieter separat ausgehändigt wurden, dürfen dem Mieter zwar „ordnende Regelungen“ vorschreiben, jedoch keine Arbeiten übertragen, die nicht bereits vertraglich oder gesetzlich festgelegt sind. An diesen vertragsunabhängigen Hausordnungen kann ein Vermieter einseitig Änderungen oder Ergänzungen vornehmen, beispielsweise wenn ein neuer, gemeinschaftlich genutzter Raum gebaut wurde.

Rechtswirksame Bestandteile einer Hausordnung: Vorschriften und Verbote

Eine Hausordnung sollte einerseits Basis für eine gute Nachbarschaft der Mieter sein, andererseits den Schutz und die Pflege der Mietsache regeln.

Diese Punkte werden meist per Hausordnung geregelt:

• Ruhezeiten: Normalerweise werden hier die örtlichen Ruhezeiten aufgeführt. Bezüglich der Dusch- und Badezeiten nach 22 Uhr gibt es keine einheitliche Rechtsprechung.

• Nutzung der gemeinschaftlich genutzten Räum: Damit wird beispielsweise geregelt, zu welchen Zeiten gemeinschaftliche Waschmaschinen oder Trockner in der Waschküche genutzt werden dürfen oder wieviel Stellplatzfläche jedem Mieter im Fahrradkeller zur Verfügung stehen.
• Einhaltung von Ordnung und Sauberkeit: Auch wenn Reinigungsarbeiten, das Schneeräumen oder Laubkehren nur verlangt werden können, wenn Diese Teil des Mietvertrags sind, kann der Vermieter erwarten, dass sachgemäß und pfleglich mit der Wohnung und dem Haus umgegangen wird. Außerdem darf er verbieten, dass zum Beispiel Abfalltüten im Hausflur zwischengelagert werden.

• Vorschriften zur Hausicherheit, Schaden- und Unfallverhütung: Dies können beispielsweise Schließzeiten der Haus- oder Kellertüren und die Freihaltung von Fluchtwegen sein. Diese Regelungen sind auch dann rechtswirksam, wenn die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags ist.

Nicht rechtswirksam sind Verbote, die gegen geltendes Recht verstoßen oder das Persönlichkeitsrecht eines Mieters einschränken. Vermieter dürfen zum Beispiel keine Besuchsverbote oder Übernachtungsverbote für Besucher aussprechen. Auch das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur darf nicht verboten werden, wenn der Wagen ansonsten in den Keller oder mehrere Stockwerke transportiert werden müsste.

Die Auslegung von Hausordnungen gibt immer wieder Anlass zu Rechtsstreitigkeiten. Die Erfahrung hat hier gezeigt, dass die Gültigkeit von Vorschriften und Verboten in Hausordnungen von deutschen Gerichten sehr individuell bewertet wird. Im Zweifelsfall können Mieter, bei einem Anwalt der Rechtsberatung eines Mietervereins, Auskunft über die Rechtwirksamkeit ihrer Hausordnung einholen.