Altbauten: Gibt es typische Mängel aus den verschiedenen Baujahren?

Altbauten: Gibt es typische Mängel aus den verschiedenen Baujahren?

Oft punkten Altbauten mit ihrem unvergleichlichen Charme und ihrer Individualität, doch auch viele andere Gründe sprechen für Gebrauchtimmobilien. So liegen sie oft in begehrten Wohnlagen und überwiegend in gewachsenen Wohnvierteln mit guter Infrastruktur. Außerdem sind Altbauten in der Regel günstiger und es ist weniger Vorlaufzeit nötig: man kann also kurzfristiger einziehen als bei einem Neubau. Doch ein Altbau birgt auch oft Geheimnisse. Bestandsimmobilien müssen oft mit großem Aufwand saniert werden. Die Mängel, die sich je nach Baujahr an einem Gebäude zeigen können, sind vielfältig und schwer einzuschätzen. Welche Mängel sind typisch für die entsprechende Zeit, in der das Haus gebaut wurde? Dazu erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag mehr.

Welche Mängel sind typisch für welche Bauepoche?

Jede Bauzeit hat ihre charakteristischen Materialien und Konstruktionsweisen - und damit entsprechende Schwachstellen oder auch Stärken. Das Alter des Gebäudes gibt sowohl für Eigentümer und auch Sanierer wichtige Anhaltspunkte über mögliche Mängel und Sanierungsanforderungen. Darum sollte auch jeder, der ein altes Haus kaufen will, je nach Baujahr an unterschiedlichen Stellen besonders genau hinschauen.

Doch auch neben typischen können weitere Mängel zu Tage treten. Insbesondere spätere An- oder Umbauten sorgen oft dafür, dass für das eigentliche Baujahr überraschende und ungewöhnliche Schwachstellen entdeckt werden.

Mit welchen typischen Besonderheiten muss man bei der Sanierung von Häusern verschiedener Baujahre rechnen?

Baujahre bis 1920

Bauten aus dieser Jahrhundertwende gehören aufgrund ihres Charmes zu den besonders begehrten Objekten. Meist in beliebten Wohnquartieren stehen die herrschaftlichen Villen, die durch großzügige Fassaden und Grundrisse, hohe Räume mit Parkettböden, Erkern und Stuckverzierungen eine besondere Atmosphäre zaubern. Bei der Sanierung dieser Häuser geht es meist darum, die Fassade zu erhalten und gleichzeitig den energetischen Standard der Gebäudehülle zu verbessern. Und trotz einer im Allgemeinen massiven Bausubstanz sowohl bei diesen Villen als auch bei den schlichter erbauten Häusern dieser Zeit gibt es ganz typische Schwachstellen und entsprechende Modernisierungsanforderungen. Dazu gehören

  • Wärmedämmung und Schallschutz
  • Haustechnik, z.B. veraltete Stromleitungen oder Heizanlagen
  • Schlecht belüftete Keller ohne Abdichtung gegen Feuchtigkeit
  • Holzfußböden und -decken ohne Trittschall und mit eingeschränkter Belastbarkeit

Baujahre von 1920 bis 1945

In den 20er und 30er Jahren entstehen schlichte und puristische Wohnquartiere. Die neue Zweckmäßigkeit bezieht sich nicht nur auf die Optik, sondern auch auf Grundrisse und Konstruktionen. So bestimmen einfache Putzfassaden und Klinkermauerwerk das Bild. Doch in der Regel sind die Häuser aus dieser Epoche solide gebaut, etwa mit zweischaligen Außenmauern mit Luftzwischenraum. Das ermöglicht eine nachträgliche Kern- oder Einblasdämmung. Die Konstruktionsweise, die insgesamt sparsam gehalten ist, führt zum Beispiel zu folgenden typischen Schadensbildern und Mängeln:

  • Grundrisse nach heutigen Maßstäben sehr beengt
  • Teilweise schlechte Bausubstanz aus Mangel an Materialien (Dachstuhl!)
  • Häufiger Einsatz von Bleirohren für das Trinkwasser
  • Unzureichender Schall- und Wärmeschutz
  • Alte Heizungen mit gusseisernen Gliederheizkörpern
  • Hauskanalisation, alte verkalkte Wasser- und Abwasserleitungen

Baujahre von 1945 bis 1960

In der Nachkriegszeit regierte der Mangel, das Haus der 50er Jahre wurde mit Minimalaufwand gebaut. Es wurde verbaut, was zur Verfügung stand. Die meisten Häuser der 1950er-Jahre wurden als Reihen- oder Kleinsiedlungshäuser errichtet, teilweise aus Trümmersteinen. Nicht nur Grundrisse, auch  Bauteile waren minimal dimensioniert und entsprechen heute kaum noch den Anforderungen hinsichtlich Energieeinsparung oder Statik. Daher müssen bei einer Sanierung von Häusern aus dieser Zeit oft entsprechend viele Bauteile verstärkt werden.

Ab den späten 50er Jahren wurden leider gesundheitsschädliche Baumaterialien wie Asbest und kleinfaserige Mineralwolle verbaut. Auch hochgiftige teer- und formaldehydhaltige Holzschutzmittel kamen zum Einsatz. Bei einer Sanierung ist also insbesondere darauf zu achten, dass diese Materialien fachgerecht ausgebaut und entsorgt werden. Auf folgende Mängel ist besonders zu achten:

  • Geringe Wandstärke (hohe Energieverluste!)
  • Mangelhafter Wärme-und Schallschutz
  • Einfach verglaste Fenster
  • Risse in Putzfassaden
  • Altersschwache Balkone
  • Gesundheitsschädliche Baumaterialien

Baujahre von 1960 bis 1980

In den 1960er Jahren gebaute Häuser haben weniger Probleme mit Feuchtigkeit. Ab diesem Jahrzehnt wurden Keller aus Beton gebaut und Drainagen gelegt. Überhaupt begann in den 60er Jahren der Siegeszug des Betons, insbesondere im Kellerbau. Durch Beton entstanden im Mauerwerk aber auch Wärmebrücken, die teilweise zu großen Bauschäden führten. Es gab in den 60ern erste Flachdach-Bungalows und Fertighäuser, die oft allerdings noch mit Konstruktionsfehlern behaftet waren. Auch die Schadstoffbelastung blieb in dieser Zeit noch ein Problem. Typisch für die 70er Jahre waren flexiblere Grundrisse und offen gestaltete Wohnzimmer mit großen Panoramafenstern, die energetisch gesehen nicht mehr dem neuesten Stand entsprechen.

Hier einige Schwachstellen und Modernisierungsanforderungen für Häuser aus dieser Zeit:

  • Wärmedämmung (die erste Wärmeschutzverordnung gab es erst 1977)
  • Eventuell noch alte Heizanlagen, die ausgetauscht werden müssen
  • Fenster mit Panoramascheiben in riesigen Rahmen
  • Schadstoffbelastung durch Baumaterialien, z.B. Asbest, Formaldehyd

Baujahre von 1980 bis 2000

In den 80er Jahren änderte sich im Hausbau vieles. Erstmals wurden ökologische Materialien ein Thema. Baumaterialien, Wärme- und Schallschutzdämmung, doppelt verglaste und gut isolierte Fenster, Brandschutz – all das sorgte für eine solide Bauweise. Ende der 80er kamen Niedrigenergiehäuser und in den 90ern dann die Passivhäuser auf.

Doch auch in modernen, super gedämmten Häusern können Feuchtigkeitsschäden entstehen, da die Lüftung oft nicht gut geregelt ist. Auch bei Flachdachhäusern aus der Bauzeit können Mängel auftreten. Auf folgende Schwachstellen bei Häusern aus dieser Zeit sollte besonders geachtet werden:

  • Dämmung nach heutigen Standards oft veraltet
  • Dachanschlüsse und –abschlüsse bei Flachdächern
  • Lüftung bei super gedämmten Häusern oft mangelhaft
  • Eventuell Austausch der Heizanlage notwendig

Am besten einen Expertenrat einholen!

Auch wenn man vom jeweiligen Baujahr schon Rückschlüsse auf etwaige Schwachstellen ziehen kann – es ist immer ratsam, mit Hilfe von Experten abzuklären, welche Mängel das Haus wirklich hat. So muss zum Beispiel ein Haus, das in der Nachkriegszeit erbaut wurde, nicht generell schlecht sein. Eine fachkundige Person kann nicht nur beurteilen, welche Baumängel tatsächlich vorliegen, sondern auch, welche Kosten für die Sanierung zu erwarten sind.

 

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