Barzahlung bei Immobilien verboten - warum?

Warum gibt es das Barzahlungsverbot bei Immobilien?

Seit Jahren ist der Gesetzgeber bestrebt, Risiken hinsichtlich der Geldwäsche zu minimieren. Dafür soll unter anderem das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG) sorgen. Insbesondere bei Immobilienkäufen fehlt es an der Transparenz in Bezug auf die Abwicklung der Transaktion, wenn diese nicht unter Einbindung eines Kreditinstituts, sondern durch Barzahlung oder Kryptotransfers vorgenommen wird. Aufgrund der Anonymität bei der Bezahlung mit Bargeld wird das Geldwäscherisiko verstärkt – das neu geltende Verbot soll dieser Intransparenz entgegenwirken und einen effektiveren Schutz vor Geldwäsche bieten.

Was besagt das Verbot der Barzahlung beim Immobilienkauf?

Seit dem 1. April 2023 ist es nach § 16a GwG verboten, Immobilien mit Bargeld zu erwerben. Dazu gehören neben Bargeld auch Kryptowerte sowie Gold, Platin und Edelsteine. Außerdem schließt das Gesetz auch den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften ein, wenn dessen Vermögen – sowohl mittelbar als auch unmittelbar – eine inländische Immobilie beinhaltet.

Die Vertragsparteien müssen bei einem Immobilienkauf dem Notar nachweisen, dass sie den Kaufpreis unbar erbracht haben, etwa durch Vorlage eines (elektronischen) Kontoauszugs. Die Einhaltung des Barzahlungsverbots muss vom Notar bei einem Immobilienkauf oder -tausch überwacht werden Grundsätzlich darf der Notar erst dann die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beantragen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis vorgelegt wurde.

Damit der Erwerber als Eigentümer oder Erbbauberechtigter vom Notar im Grundbucheintrag verzeichnet werden kann, muss also zunächst nachgewiesen werden, dass der Kauf bargeldlos erfolgt ist.

Was passiert bei Verstößen gegen das Barzahlungsverbot?

Verstöße gegen das Barzahlungsverbot und die Nachweispflicht muss der Notar der Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, der beim Zoll angesiedelten Financial Intelligence Unit (FIU) melden. Aufgrund dieser sogenannten Geldwäscheverdachtsmeldung muss die FIU als Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen die Meldung analysieren. Somit kann potenzielle Geldwäsche aufgedeckt und verfolgt werden.

Welche Auswirkung hat eine Geldwäscheverdachtsmeldung?

Wird im Sinne des GwG vom Verpflichteten eine Verdachtsmeldung abgegeben, darf das Immobiliengeschäft nicht abgewickelt werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn durch einen derartigen Aufschub des Geschäfts die Aufklärung einer Straftat behindert würde. Das Geschäft darf erst dann ausgeführt werden, wenn die Financial Intelligence Unit (FIU) oder die Staatsanwaltschaft diesem zugestimmt haben bzw. nach Ablauf des dritten Werktags nach Abgabe der Verdachtsmeldung (Beginn der Fristberechnung: Eingang der Verdachtsmeldung) - vorausgesetzt, es wurde nicht bereits untersagt.

Liegt also der Verdacht der Geldwäsche vor, bedeutet das in der Praxis, dass der Notar die Beurkundung abbricht und den Vorgang an die FIU meldet. Dem Verpflichteten ist es dabei im Übrigen gemäß § 47 GWG untersagt, die Parteien über die Abgabe einer derartigen Verdachtsmeldung zu informieren.

Nach Analyse des Vorgangs durch die FIU wird dann ggf. ein Ermittlungsverfahren wegen Verdachts der Geldwäsche gemäß § 261 StGB eingeleitet.

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