Eigentum verpflichtet – Pflichten von Immobilieneigentümern und Vermietern

Was steckt hinter dem Artikel 14, Absatz 2 GG?

Hinter dem Artikel 14, Absatz 2 GG steckt der Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Das bedeutet, dass, obwohl Eigentümer generell die Verfügungsfreiheit über ihr Eigentum haben, dessen Gebrauch sich nicht gegen das Gemeinwohl der Bürger wenden darf. Eigentum soll also nicht nur einen privaten Vorteil bringen, sondern auch einen Vorteil – oder zumindest keinen Nachteil – für den Gemeinnutzen darstellen.

Welchen Pflichten müssen Eigentümer nachkommen?

Allgemein können die Pflichten von Immobilieneigentümern als „Verkehrssicherungspflichten“ betitelt werden. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass von ihrem Grundstück und ihrer Immobilie keine Gefahr ausgeht, durch die Sach- oder Gesundheitsschäden entstehen könnten. Geht der Eigentümer seinen Verkehrssicherungspflichten nicht nach und nimmt jemand Schaden durch die Vernachlässigung seiner Pflichten, kann er zum Schadensersatz herangezogen werden. Zu den Pflichten von Immobilieneigentümern gehören beispielsweise:

• Ausrutschgefahr durch Kehren von nassem Laub verhindern
• Winterdienst – Schaufeln und streuen der Gehwege
• Sicherstellen, dass kein Schnee oder Eiszapfen vom Dach herunterfallen und Schäden verursachen
• Nach Stürmen kontrollieren, ob das Dach intakt ist oder sich Ziegel gelöst haben
• Bäume kontrollieren und zurückschneiden
• Rauchmelder installieren 
• Gefahrstoffe sichern – zum Beispiel Kontrolle der Tanks von Ölheizungen
• Absicherung von Baustellen
• Immobilie rechtmäßig nutzen – zum Beispiel kein Betrieb von Gewerben (die Regelung, zu welchen Zwecken die Immobilie genutzt werden darf, steht auch immer im Flächennutzungsplan des Baugebiets)

Pflichten von Vermietern

Vermieter können ihre Verkehrssicherungspflichten zum Teil per Mietvertrag auf ihre Mieter übertragen. Zum Beispiel kann im Mietvertrag festgehalten werden, dass die Mieter selbst dafür zuständig sind, die Gehwege von Laub, Schmutz, Schnee und Eis zu befreien. Jedoch behält der Vermieter eine Überwachungspflicht und muss gegebenenfalls einschreiten, wenn seine Mieter den Pflichten nicht nachkommen und von dem Grundstück eine Gefahr für Dritte ausgeht.

Doch nicht alle Pflichten können vom Vermieter auf die Mieter abgewälzt werden. Der Vermieter muss unter anderem für folgende Dinge selbstständig sorgen:

• Ausreichende Beleuchtung in Treppenhäusern bei Mehrfamilienhäusern
• Sicherstellen, dass Treppen, Handläufe und Fahrstühle intakt sind
• Für funktionierende Heizung sorgen (im Zeitraum zwischen 1. Oktober und 30. April)
• Einhaltung der Mietpreispflicht – keine Miete über dem örtlichen Quadratmeterpreis verlangen
• Instandhaltungspflicht – Objekt in verkehrssicherem Zustand halten und Baumängel beseitigen
• Für Ruhe sorgen – zur Not einzelne Mieter wegen Ruhestörung abmahnen

Vermieter können sich weiter entlasten, indem sie ihre Aufgaben an Verwalter oder Hausmeister abgeben. Hier ist eine klare Kommunikation wichtig, da mit den Aufgaben auch ein Teil der Kontrolle über das Eigentum abgegeben wird.

Informieren Sie sich als Eigentümer

Da es teilweise zu örtlichen Unterschieden in den Verkehrssicherungspflichten von Eigentümern kommt, sollten Sie sich vor Ort über Ihre Pflichten informieren, um sicherzugehen, dass sie allen nachkommen.