Einliegerwohnung: Mieteinnahmen erzielen und Steuern sparen.

Was versteht man unter einer Einliegerwohnung?

Unter einer Einliegerwohnung versteht man eine zusätzliche, abgeschlossene Wohneinheit in einem privaten Einfamilienhaus, das in der Hauptwohnung von den Eigentümern selbst bewohnt wird. Ein Teil des Wohnraums von Haupt- und Nebenwohnung kann sich dabei überschneiden, zum Beispiel der Hauseingang, der Flur oder das Treppenhaus. Allerdings muss die Einliegerwohnung abschließbar und unabhängig von der Hauptwohnung zu nutzen sein, um es den Bewohnern zu ermöglichen, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung über eine Kocheinrichtung und ein Badezimmer verfügt. Eine Einliegerwohnung muss deutlich kleiner sein als der Hauptwohnbereich.

Welche Vorteile bietet eine Einliegerwohnung?

Für Hauseigentümer bietet eine Einliegerwohnung viele Vorteile. Sofern die Wohnung vermietet wird, profitiert der Eigentümer von den monatlichen Mieteinnahmen. Mit diesen lässt sich bereits während der Immobilienfinanzierung ein Teil der Raten begleichen. Ist das Haus abbezahlt, sind die Mieteinnahmen ein zweites Einkommen und stellen eine gute Altersvorsorge dar. Hinzu kommen hier noch die steuerlichen Vorteile durch eine Einliegerwohnung. Ein weiterer positiver Aspekt einer vorhandenen Einliegerwohnung ist, dass bei einem Verkauf der Wert der Immobilie durch den Extrawohnraum steigt.

Neben den finanziellen Vorteilen gibt es auch soziale Aspekte, die für eine Einliegerwohnung sprechen. Hier können nahestehende Verwandte - beispielsweise Kinder oder Eltern - oder auch gute Freunde zusammen, aber dennoch unabhängig voneinander, unter einem Dach wohnen. Damit bietet eine Einliegerwohnung die Möglichkeit, sich gegenseitig zu unterstützen. Man kann im Alter auch selbst in die kleinere Wohnung ziehen und dem Nachwuchs samt Familie die Hauptwohnung überlassen. Für den Fall, dass die größere Wohnung vermietet wird, können die Einnahmen noch erheblich erhöht werden.

Was  ist bei der Vermietung einer Einliegerwohnung zu beachten?

Voraussetzung für die Vermietung mit den entsprechenden Vorteilen ist, dass es sich um eine echte Einliegerwohnung handelt. Nur dann kann man als Vermieter zum Beispiel vom gelockerten Mietrecht profitieren. Außerdem sollte die Verkleinerung des eigenen Wohnraums durch die Einliegerwohnung kein Problem darstellen. Mit fremden Menschen unter einem Dach zu wohnen, kann unter Umständen die Privatsphäre einschränken oder auch zu Konflikten führen. Grundsätzlich sollte Toleranz und die Bereitschaft für ein harmonisches Miteinander vorhanden sein.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann man sich über folgende Vorteile freuen:

- Sonderkündigungsrecht:

Normalerweise kann ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er einen gewichtigen Grund dafür hat, beispielsweise Eigenbedarf. Bei Einliegerwohnungen ist das nicht der Fall. Hier kann der Vermieter seinem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Aus Mieterschutzgründen verlängern sich aber dafür die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Gebrauch des Sonderkündigungsrechts um jeweils drei Monate.

- Vereinfachte Betriebskostenabrechnung:

Einliegerwohnungen verfügen in der Regel nicht über eigene Heizungsanlagen oder entsprechende Mess-Einrichtungen. Daher können sich Vermieter und Mieter frei einigen, zum Beispiel auf einen bestimmten pauschalen Verbrauch pro Person oder auf einen flächenbasierten Verbrauch.        

- Kommunikation mit den Mietern:

Durch die räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter ist die Kommunikation direkt möglich. So können Absprachen, beispielsweise bezüglich Reparaturen, unkompliziert und schnell getroffen werden.

Was gilt bei Vermietung der Einliegerwohnung an Familienmitglieder?

Auch zur Vermietung der Einliegerwohnung an Angehörige muss ein Mietvertrag aufgesetzt werden, in dem eine Miethöhe festgelegt ist. Die Miete sollte mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts der Warmmiete für Mietwohnungen betragen. Liegt die Miete darunter, können Steuervorteile teilweise oder ganz verloren gehen.

Kann man mit einer Einliegerwohnung Steuern sparen?

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung können steuerliche Vorteile in Anspruch genommen werden. Voraussetzung dafür ist, dass alle Kosten für den selbst genutzten Wohnraum und für die Einliegerwohnung klar getrennt werden. Hier empfiehlt es sich, ein separates Konto für die Einliegerwohnung einzurichten. Sind Bauverträge, Finanzierung sowie Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Reparaturen deutlich abgegrenzt, können diese von der Steuer abgesetzt werden.

Viele Eigenheimbesitzer denken nicht daran, dass sie die Einliegerwohnung anteilig abschreiben dürfen. Die Höhe der jährlichen Abschreibung mindert ebenfalls das zu versteuernde Einkommen und sollte daher berücksichtigt werden, wenn es um die Steuererklärung geht.

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