Forward-Darlehen: Schutz vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung?

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen werden für Immobilienfinanzierungen vergeben, bei denen die Laufzeit noch andauert, aber die Zinsbindungsfrist für den Festzinssatz in absehbarer Zeit ausläuft. KreditnehmerInnen können sich damit das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern. Das Darlehen wird nicht sofort, sondern zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt ausbezahlt – und löst dann das bestehende Darlehen ab. Der Kreditnehmer schließt vor Ende der laufenden Zinsbindung also ein Forward-Darlehen mit seiner Bank ab und weiß damit sicher, welche Zinsen ihn bei der Anschlussfinanzierung erwarten. Die sogenannte „Forward-Periode“ kann zwischen einigen Monaten und maximal  fünf Jahren liegen, je nachdem, wie lange im Voraus das Forward-Darlehen vereinbart wird.

Ob eine derartige Zinsvereinbarung tatsächlich von Vorteil ist, kann erst nachträglich beurteilt werden und hängt davon ab, wie die Marktzinsen sich entwickelt haben. Die Vertragsbindung besteht in jedem Fall, auch wenn die Zinsen sinken sollten. Für eine Kündigung gelten die gesetzlichen Fristen für Darlehensverträge lt. § 489 BGB. Bei Nichtabnahme des Darlehens wird im Regelfall eine Entschädigung fällig –  diese ist vergleichbar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Für wen ist ein Forward-Darlehen geeignet?

Wenn die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sinken, ist ein Forward-Darlehen natürlich ein Verlustgeschäft. Doch ist der im Vertrag festgeschriebene Zinssatz vom Kreditnehmer noch tragbar, ist dieser auf jeden Fall auf der sicheren Seite und vor allem vor bösen Überraschungen geschützt.

So kann ein Forward-Darlehen vor allem für sicherheitsbedürftige Kreditnehmer, die auf eine langfristige Planung Wert legen, sinnvoll sein. Für diejenigen, die mit steigenden Zinsen rechnen beziehungsweise sich gegen dieses Risiko absichern möchten, ist es daher empfehlenswert, sich zum Thema Forward-Darlehen beraten zu lassen.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die durch einen Forward-Kredit gewährleistete Planungssicherheit in Form eines festgelegten Zinssatzes lassen sich die Banken natürlich bezahlen. Der sogenannte „Forward-Aufschlag“  für die vorzeitige Zinszusage liegt im Schnitt bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat auf den festgelegten Zinssatz. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von 24 Monaten sind es im Mittel also rund 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte Zinsaufschlag.

Jede Bank handhabt die Zinsaufschläge anders, aber je länger die Vorlaufzeit, umso teurer wird es. In vielen Fällen ist es üblich, dass die Bank die ersten 6-12 Monate ganz auf den Zinsaufschlag verzichtet. Auch kann ggf. eine Sondertilgung von zehn Prozent ohne Aufpreis vereinbart werden. Da man für ein Forward-Darlehen nicht bei der Bank bleiben muss, über die bislang die Immobilie finanziert wurde, sollte man also vor einer Entscheidung unbedingt die Konditionen verschiedener Banken miteinander vergleichen.

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