Gemeinsam mit Freunden ein Haus kaufen: Was ist dabei zu beachten?

Welche Vorteile hat der gemeinsame Kauf einer Immobilie?

Oft ist der finanzielle Aspekt der ausschlaggebende Grund für den gemeinsamen Kauf einer Immobilie. Doch neben der Kostgenersparnis gibt es weitere Vorteile, die ein derartiges Projekt mit sich bringen kann. In vielen Lebenssituationen ist es hilfreich, in einer Gemeinschaft mit anderen Menschen zu leben. So kann die gute Nachbarschaft und gegenseitige Unterstützung – etwa bei der Kinderbetreuung oder im Krankheitsfall - ein ebenso wichtiges Argument sein. Auch das gemeinsame Schultern der Verantwortung sowie beispielsweise die Aufteilung von Renovierungs- oder Gartenarbeiten kann bei den Überlegungen für den gemeinsamen Kauf einer Immobilie eine Rolle spielen.

Um aus einer geteilten Investition eine doppelte Freude zu machen, ist daher auch immer die gute Verbindung untereinander wichtig. Daher sollte beim gemeinsamen Kauf eines Hauses niemals ausschließlich die Kostenersparnis im Vordergrund stehen. Denn stimmt die emotionale Basis nicht, sind Probleme vorprogrammiert.

Worüber sollte vor der Entscheidung Klarheit herrschen?

Um Zerwürfnisse zu vermeiden, ist eine ausführliche und sorgfältige Vorbereitung wichtig. Dazu zählt auch die Klärung, wie sicher und fest die emotionale Verbindung der Käufer ist. Wie lange kennt man sich? Ist man konfliktfähig? Sind die finanziellen Verhältnisse in etwa vergleichbar? Haben alle Beteiligten die gleichen Vorstellungen von der Zukunft?

Doch auch, wenn man sich schon lange kennt: Das Wohnen unter einem Dach stellt ganz neue Anforderungen und es sollte allen Beteiligten bewusst sein, dass die Freundschaft beim Immobilienkauf oder Hausbau eine hohe Belastung aushalten sollte.

So sind beim Abstecken der Rahmenbedingungen viele weitere Punkte zu berücksichtigen, so zum Beispiel:

• Stimmen die Vorstellungen über Lage und Art der Immobilie überein?
• Herrscht Einigkeit über die Aufteilung der Räume und des Grundstücks?
• Wird es auch gemeinsam genutzte Räume geben?
• Sollen alle KäuferInnen gleichberechtigte EigentümerInnen werden?
• Was passiert, wenn eine Partei aus dem Haus ausziehen oder ihren Anteil verkaufen oder vermieten will?
• Wie will man mit Trennungen oder Sterbefällen umgehen?
• Was ist, wenn eine Partei in finanzielle Schwierigkeiten gerät und die Kreditraten nicht mehr zahlen kann? 
• Auch wichtig: Passen Lebensart und –rhythmus zueinander?
• Sind die Meinungen zur Gartengestaltung, zur Tierhaltung, zu alltäglichen Pflichten und Arbeiten etc. miteinander vereinbar? 

Wie läuft es mit den Eigentumsverhältnissen beim gemeinsamen Hauskauf ab?

Eine klare Regelung der Eigentumsverhältnisse ist die Grundvoraussetzung für einen gemeinsamen Immobilienkauf. Der Mehrparteienkauf gilt noch als Sonderfall und ist nicht so weit verbreitet. Daher stehen Verkäufer der Idee eines gemeinsamen Hauskaufs oft eher skeptisch gegenüberstehen - rechtlich gesehen ist es aber relativ einfach möglich, die Kaufparteien getrennt voneinander zu behandeln. Für eine klare Regelung der Besitzverhältnisse müssen diese über einen Notar im Grundbuch eingetragen werden.

Grundsätzlich stehen Käufern zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

Private Baugemeinschaft als GbR

Eine private Baugemeinschaft ist ein rechtlicher Zusammenschluss zur gemeinschaftlichen Realisierung eines Projektes. Mindestens zwei Parteien sind beteiligt. Hierfür wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet, die die Immobilie erwirbt und die Wohneinheiten aufteilt. Aus der privaten Baugemeinschaft wird dann eine Eigentümergemeinschaft. Die GbR wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen und die Besitzverhältnisse werden in einem Gesellschaftervertrag geregelt. Der Vorteil liegt darin, dass durch die Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch nicht bei jeder Änderung der Besitzverhältnisse gebührenpflichtige Grundbucheinträge anfallen. Allerdings können bei dieser Variante bürokratische Pflichten entstehen, zum Beispiel Buch über die gemeinsame Immobilie zu führen.

Bruchteilseigentum

Das sogenannte Bruchteilseigentum ist die übliche Verfahrensweise für Ehepaare, sie kann aber auch für den Immobilienerwerb von Freunden angewendet werden. Bereits im Kaufvertrag wird festgehalten, wer welchen Eigentumsanteil erhält.

Beide genannten Varianten haben Vorteile und Nachteile, die sich in erster Linie über die Steuerlast darstellen. Welche Option im Einzelfall zu empfehlen ist, muss individuell überprüft werden.  

Ein Teilungsvertrag sorgt für klare Verhältnisse

In einer Teilungserklärung, die auch im Grundbuch hinterlegt wird, ist genau festgeschrieben, welche Flächen welcher Partei gehören und welche Gemeinschaftsflächen oder ggf. Sondernutzungsrechte es gibt. Für jeden Eigentümer existiert dann im Grundbuch ein eigenes Blatt, wodurch auch eine getrennte Finanzierung ermöglicht wird. Eine Voraussetzung dafür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der hervorgeht, dass es sich um mehrere getrennte Wohneinheiten handelt.  

Probleme beim gemeinsamen Hauskauf vermeiden!

Auch wenn einem der gemeinsame Hauskauf mit Freunden verlockend erscheint, sollte man sich diesen Schritt gut überlegen. Man übernimmt damit auch dem bzw. den anderen gegenüber eine große Verantwortung. Daher ist es wichtig, sich über Kreditabsicherung sowie gegenseitige Rechte und Ansprüche auch im Detail einig zu sein und alles schriftlich festzuhalten. Es ist ratsam, dass alle Beteiligten unabhängig voneinander Fachleute wie Anwälte und Notare sowie Steuerberater zur Beantwortung offener Fragen hinzuziehen.

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