Immobilien: Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer 2023

Änderung des Jahressteuergesetzes hat Auswirkungen

Der Bundestag hat kürzlich einen Gesetzentwurf eingebracht, der auch die Änderung der steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken vorsieht. So will der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz die Parameter für die Ermittlung der steuerlichen Grundstückswerte anpassen. Mit dem in diesem Gesetz verankerten Paragraphen „Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung“ erhöht die Regierung indirekt auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Denn auch wenn keine Änderung der diesbezüglichen Steuersätze vorgesehen ist, kann durch die neue Bewertung das Vererben und Verschenken von Immobilien deutlich teurer und für die Erben damit zum Problem werden.

Die neuen Regelungen sehen vor, dass die Bewertung bebauter Grundstücke näher an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt wird. Aufgrund der überwiegend deutlich gestiegenen Immobilienpreise dürften die gesetzlichen Steuerfreibeträge damit häufiger überschritten werden. Folglich muss ein höherer Wert über dem Freibetrag versteuert werden. Außerdem steigt beim Überschreiten der jeweiligen Schwellenwerte der Prozentsatz der Steuer.

Experten gehen daher von einer beachtlichen Steuererhöhung aus. So schätzt beispielsweise der Eigentümerverband Haus & Grund, dass sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen durch das neue Gesetz um 20 bis 30 Prozent erhöhen wird.

Wie kommt es zur höheren Erbschafts-und Schenkungssteuer?

• Freibeträge bleiben unverändert - Immobilienwerte steigen

Da die steuerlich relevanten Immobilienwerte steigen, werden die unveränderten  Freibeträge voraussichtlich häufiger überschritten. Aktuell liegen die Freibeträge für Erbschafts- und Schenkungssteuer bei 500.000 Euro für den Ehepartner und 400.000 Euro pro Elternteil für jedes Kind.

• Angenommene Nutzungsdauer steigt

Durch die Heraufsetzung der angenommenen Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie von 70 auf 80 Jahre wird der Betrag geringer, der aus Altersgründen des Gebäudes bei der Bewertung abgezogen wird. Das erhöht den Restwert und damit auch die möglicherweise anfallenden Steuern.

• Erhöhung des Sachwertfaktors

Der Sachwertfaktor – eine Grundlage für die Immobilienbewertung – beträgt bisher je nach Art der Immobilie und Region bei 0,9 bis 1,1. Nach der neuen Grundlage der Berechnung soll er ab 1. Januar 2023 1,3 bis 1,5 betragen. Hinzu kommt außerdem ein neuer Regionalfaktor für besonders gefragte Wohnlagen. Diese Faktoren können zu einer bedeutend höheren Bewertung der Immobilie führen.

Kann man der Gesetzesänderung zuvorkommen?

Eine mögliche Option, der steigenden Erbschaftssteuer zuvorzukommen, wäre eine Schenkung. Für Schenkungen gelten die gleichen Voraussetzungen und Freibeträge wie beim Erben. Um der Gesetzesänderung zuvorzukommen, wäre ein schnelles Handeln dafür nötig, denn auch, wenn für ein hochwertiges Haus in guter Lage aktuell schon eine Schenkungssteuer fällig würde, wäre sie im kommenden Jahr sicher deutlich höher. Wer in diesem Jahr noch einen Schenkungsvertrag beim Notar unterschreibt, für den gilt noch die alte Bewertungsmethode.

Doch trotz der wahrscheinlich steigenden Kosten und des daraus resultierenden Termindrucks sollte bei einer Schenkung nichts überstürzt werden. Bei der Übertragung von Immobilien gibt es viel zu bedenken und zu beachten – voreilige Entscheidungen könnten sonst später bereut werden. Doch Eigentümer, die sich schon mit dem Thema befasst haben und zu dem Entschluss gekommen sind, ihre Immobilie unentgeltlich zu übertragen, sollten dieses Vorhaben möglichst noch in diesem Jahr umsetzen.

Wann bleibt das Vererben steuerfrei?

Eine Steuerbefreiung oder eine Unterschreitung des Freibetrags kann dafür sorgen, dass die Vererbung des selbstgenutzten Familienheims steuerfrei bleibt. Und unabhängig von der zu erwartenden Bewertungsänderung können Kinder unter bestimmten Umständen die zuletzt vom Eigentümer bewohnte Immobilie steuerfrei erben - egal, wie hoch sie bewertet wird. EhepartnerInnen, die das gemeinsam bewohnte Haus erben, kommen noch deutlich leichter um die Erbschaftssteuer herum. Bedingung für die steuerfreie Variante ist, dass das Haus unmittelbar nach der Erbschaft zum Hauptwohnsitz des Erben oder der Erbin wird (was ja bei Ehepartnern i.d.R. schon vorher der Fall ist) und es dann mindestens 10 Jahre von ihm bzw. ihr bewohnt wird.

Bei erbenden Kindern kommt allerdings die Wohnraumbegrenzung zum Tragen. Bei einem Haus mit mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche ist für die darüber hinausgehende Fläche Erbschaftssteuer fällig. Doch dieser Anteil, der aus dem Gesamtwert des Hauses errechnet wird, dürfte in den meisten Fällen innerhalb des Freibetrages liegen.

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