Immobilien-Teilverkauf: Wo stecken die Risiken?

Worum geht es beim Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf verkaufen Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen sie dieses, die Immobilie später zu veräußern - spätestens im Todesfall. Bis zum Gesamtverkauf kann die Immobilie weiter bewohnt oder vermietet werden. Dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen die bisherigen Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.

Beworben werden die entsprechenden Modelle mit der Aussicht, dass Eigentümer sich mit dem eingenommenen Geld beispielsweise einen seniorengerechten Umbau des Hauses, eine energetische Sanierung oder eine nötige Renovierung leisten könnten. Auch die Erfüllung langgehegter Wünsche wie größere Reisen oder ein Wohnmobil rückten damit in greifbare Nähe. 

Beim Immobilien-Teilverkauf richten sich die Anbieter in erster Linie an Senioren, die zwar eine eigene Immobilie, aber eine relativ geringe Rente haben. Spezielle rechtliche Vorgaben gibt es für den Immobilien-Teilverkauf noch nicht, doch die Angebote ähneln sich bei den meisten Anbietern wie folgt:

• Ein Gutachter stellt den Verkehrswert des Objektes fest.
• Ein Unternehmen erwirbt vom bisherigen Alleineigentümer der Immobilie bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes.
• Nach Vertragsabschluss wird – je nach vertraglicher Vereinbarung - der Kaufpreis für den Immobilienanteil ganz oder teilweise an den Teilverkäufer ausgezahlt.
• Es erfolgt eine Eintragung der Beteiligung im Grundbuch.
• Der bisherige Alleineigentümer erhält ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht für seine Immobilie. Dies wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
• Der bisherige Alleineigentümer muss ab Vertragsbeginn jeden Monat ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer zahlen, vergleichbar mit einer Miete.

Die deutsche Finanzaufsicht Bafin warnt.

Wie die deutsche Finanzaufsicht Bafin erklärt, halten Teilverkäufe in vielen Fällen nicht das, was die Werbung verspricht. Nicht immer seien sie – wie angepriesen – schnell, unkompliziert und lebenslang sicher. Die Tücken liegen demnach im Detail.

So klinge ein hoher Teilkaufpreis verlockend, daran aber bemessen sich das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf.

Die Finanzaufsicht Bafin warnt vor einem hohen und "teilweise unkalkulierbaren" monatlichen Nutzungsentgelt: So sei bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt. Gewöhnlich sei das Nutzungsentgelt für einen bestimmten Zeitraum, etwa zehn Jahre, festgeschrieben - je länger, desto höher. Nach diesem Zeitraum könne es eine Anhebung geben. Wer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen könne, dem drohe der Hausverkauf und der Auszug.

Nach einem Teilverkauf fielen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an, auch wenn es dann einen Miteigentümer gäbe. Auch bekomme die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen sei. Der festgestellte Verkehrswert, der Basis für den Teilkaufpreis ist, könne zudem vom tatsächlichen Verkaufswert abweichen.

Laut Bafin zeigten sich viele Nachteile erst später, etwa wenn das Haus oder die Wohnung dann tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird.

Welche Risiken und Nachteile kann es beim Immobilien-Teilverkauf geben?

• Nutzungsentgelt: Das monatliche Nutzungsentgelt ist teilweise schwer kalkulierbar. Die Höhe des Nutzungsentgelts richtet sich außerdem nicht nach den ortsüblichen Mietpreisen und kann deshalb deutlich darüber liegen.
• Instandhaltungskosten: Die meisten Teil-Käufer übernehmen keinen Anteil an den Instandhaltungskosten der Immobilie, an der sie beteiligt sind. Eventuell gewährte Zuschüsse für Sanierungen werden meistens auf das Nutzungsentgelt umgelegt. Nur an energetischen Verbesserungs- oder Sanierungsmaßnahmen beteiligen sich fast alle Anbieter von Teilverkauf-Produkten.
• Durchführungsentgelt: Ist ein Rückkauf des Immobilienanteils gewünscht, lassen sich einige Anbieter diesen mit einem „Durchführungsentgelt“ bezahlen. Dieses Entgelt müssen die Alteigentümer auch dann alleine zahlen, wenn die Immobilie insgesamt verkauft werden soll. Diese Gebühr kann bei etwa 2,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufserlöses liegen.
• Fallende Immobilienpreise: Wenn die Immobilienpreise entgegen der Erwartung sinken, zahlt der Teil-Verkäufer den ausbleibenden Gewinn. Denn vertraglich ist oft festgelegt, dass die neuen Miteigentümer beim Verkauf ihren Anteil zu 100 Prozent wiederbekommen, und zwar zuzüglich einer fiktiven Wertsteigerung, die bei 15 oder 17 Prozent liegen kann. Ist die tatsächliche Wertsteigerung niedriger oder sind die Immobilienpreise sogar gefallen, muss der Alteigentümer mit seinem Anteil am Verkaufserlös dafür geradestehen.

Angebote vergleichen lohnt sich!

Wer mit dem Gedanken spielt, einen Teilverkauf seiner Immobilie zu realisieren, sollte auf jeden Fall die Angebote vergleichen. Unter https://jensen-und-doering.de/seniorenglueck finden Sie Informationen zu unseren attraktiven Programmen.

Bei Fragen zu Ihrer Immobilie stehen wir Ihnen jederzeit gern zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie uns!

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