Immobilien: Wann kann man als Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

Muss man ein Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag aufnehmen?

Es besteht keine Verpflichtung, ein Rücktrittsrecht in den Immobilienkaufvertrag aufzunehmen. Doch wenn eine entsprechende Vereinbarung dort formuliert ist, hat diese Vorrang vor dem allgemeinen gesetzlichen Rücktrittsrecht. Ohne eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag kann es unter Umständen einen langwierigen und kostenintensiven Rückabwicklungsprozess geben. Während dieser Zeit kann die Immobilie nicht verkauft werden. Erfahrungsgemäß läuft ein vertraglich geregelter Rücktritt unkomplizierter ab. Das vertraglich fixierte Rücktrittsrecht enthält alle notwendigen Ermächtigungen für den Notar, damit dieser gegebenenfalls den Vertrag ordnungsgemäß rückabwickeln kann.

Gibt es kein individuell formuliertes Rücktrittsrecht im Kaufvertrag, greift die gesetzliche Regelung. Als gesetzliche Grundlage kommt hier die sogenannte Leistungsstörung infrage, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 323ff BGB) festgelegt ist.

Welche Gründe kann es für den Rücktritt vom Kaufvertrag geben?

Für den Verkäufer gibt es verschiedene Situationen, in denen er sich gezwungen sieht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Einer der Hauptgründe für einen Rücktritt liegt vor, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät, also den vereinbarten Kaufpreis nicht oder nur teilweise zahlt. Wenn sich also nach Vertragsunterzeichnung erst herausstellt, dass der Käufer nicht in der Lage ist, zu zahlen, hat der Verkäufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Für den Käufer besteht in dieser Situation dagegen kein Rücktrittsrecht mehr.

Kommt es in so einem Fall zur Rückabwicklung des Kaufvertrages, kann der Verkäufer Schadensersatz geltend machen und die bereits entstandenen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstanden sind, vom Käufer zurückverlangen. Dies können beispielsweise angefallene Notargebühren oder die Maklercourtage sein.

Der Verkäufer kann aber auch darauf beharren, dass der Kaufvertrag Bestand hat, er ist also nicht verpflichtet, sein Rücktrittsrecht auszuüben. In diesem Fall muss der Käufer nicht nur für den gesamten Kaufpreis, sondern auch für die Zinsen aufkommen, die der Verzug verursacht hat.

Ein weiterer Grund für den Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag kann sich ergeben, wenn der Käufer vertragswidrige bauliche Veränderungen an der Immobilie vornimmt.

Wann ist der Kaufpreis für die Immobilie fällig?

Die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises einer Immobilie sind insbesondere folgende:

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im vorliegenden Grundbuch. Diese sperrt das Grundbuch gegen neue, spätere Eintragungen, so dass der Käufer unbelastetes Eigentum erwerben kann.
• Vorliegen aller Löschungsbewilligungen: Alle grundbuchlichen Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Rechte sollten beim Eigentümerübergang gelöscht werden.
• Sicherstellung, dass keine kommunalen Vorkaufsrechte genutzt werden sollen.

Wenn alle Formalitäten eingeleitet wurden, informiert der Notar den Käufer der Immobilie und fordert ihn zur fälligen Zahlung des Kaufpreises auf. Die Zahlungsfrist ergibt sich aus dem Kaufvertrag, üblich sind hier zwei Wochen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Rücktritt vom Kaufvertrag und Widerruf?

Um sich aus einem bereits geschlossenen Vertrag zu lösen, wird oft der Widerruf als mögliche Alternative zum Rücktritt erwähnt. Das Widerrufsrecht ist eine freiwillige Klausel im notariellen Kaufvertrag. Im Gegensatz zum Rücktritt vom Kaufvertrag ist der Widerruf nicht an bestimmte Bedingungen geknüpft und kann auch dann erklärt werden, wenn der Käufer oder Verkäufer seine Meinung einfach ändert. Üblicherweise steht den Vertragsparteien dann ein Widerrufsrecht für einen Zeitraum von 14 Tagen zu.

Empfehlenswert ist die Vereinbarung eines Widerrufsrechtes, wenn noch wesentliche Fragen ungeklärt sind. Doch in der Praxis nehmen nur wenige Verkäufer diese Klausel in den Kaufvertrag auf und bestehen stattdessen auf die Klärung aller offenen Fragen vor der Vertragsunterzeichnung.

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