Mängel an der Bausubstanz – Schlechte Nachrichten nach dem Hauskauf

Um was für eine Art Mangel handelt es sich?

Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des verkauften Objekts von der Beschaffenheit abweicht, die vertraglich vereinbart war. Es existieren verschiedene Arten von Mängeln. Zunächst gilt es festzustellen, um welche Art von Mangel es sich an Ihrer Immobilie handelt.

Offene Mängel sind mit dem bloßen Auge zu erkennen und von dem Käufer eindeutig zu identifizieren. Zu den offenen Mängeln können Risse in oder Schimmel an den Wänden gehören.

Demgegenüber stehen die versteckten Mängel, die, wie der Name schon sagt, nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Als versteckter Mangel können sich zum Beispiel poröse Rohre darstellen. Versteckte Mängel sind im Normalfall weder dem Käufer noch dem Verkäufer bekannt.

Je nach Alter der Immobilie existieren außerdem durchaus baujahrstypische Mängel, deren Auftreten keine Seltenheit ist und bei Abschluss des Kaufvertrags nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Eine Immobilie ist demnach „mangelfrei“, wenn ihr Zustand altersgerecht ist.

Pflichten des Verkäufers

Aus rechtlicher Sicht ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer auch ohne Aufforderung über jegliche wesentliche Mängel an der Immobilie aufzuklären. Gerade wesentliche Mängel, wie beispielsweise Schimmelbefall oder Feuchtigkeitsschäden, sind ausschlaggebend bei der Entscheidungstreffung des Käufers und die Kenntnis oder Nichtkenntnis dieser Mängel beeinflusst den Willen des Käufers maßgeblich. Die Aufklärungspflicht bleibt auch dann bestehen, wenn der Verkäufer versucht hat, den Schaden laienhaft oder nicht fachgerecht zu beseitigen und der Erfolg der Sanierung somit sichtlich ausbleibt.

Wusste der Verkäufer von dem Mangel und hat ihn verschwiegen oder dem Käufer aktiv vorgetäuscht, es läge kein Mangel vor, um ihm zum Erwerb der Immobilie zu bewegen, liegt eine arglistige Täuschung vor, gegen die der Käufer vorgehen kann.

Ausschluss der Sachmängelhaftung

In den meisten Fällen sichern sich Verkäufer durch einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag gegen eine Übernahme von Kosten für die Beseitigung von Sachmängeln ab. Bei Mängeln, die baujahrstypisch sind, greift dieser Haftungsausschluss, sowie bei versteckten Mängeln, die auch dem Verkäufer nicht bekannt waren. Verschweigt ein Verkäufer Mängel an der zu verkaufenden Immobilie jedoch arglistig, kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

Anfechtung des Kaufvertrags

Hat der Käufer einen Mangel an der Immobilie entdeckt und sieht die Möglichkeit, dass ihm dieser Mangel arglistig verschwiegen worden ist, kann er den Kaufvertrag innerhalb eines Jahres nach Entdeckung der arglistigen Täuschung anfechten. Die Schwierigkeit hierbei besteht darin nachzuweisen, dass der Mangel auch schon zu dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand und der Verkäufer davon hätte wissen können. Um die Täuschung nachweisen zu können, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen.

Kann der Käufer beweisen, arglistig getäuscht worden zu sein, hat er das Recht den Kaufvertrag Rückabzuwickeln oder kann das Recht auf Nacherfüllung geltend machen, bei dem der Verkäufer für die Beseitigung des Mangels verantwortlich ist. Auch eine Minderung des Kaufpreises ist möglich, wenn die beiden vorher genannten Optionen nicht von Interesse für den Käufer sind. Außerdem kann der Käufer einen Schadensersatz von dem Verkäufer fordern.

Die Gewährleistungsansprüche verjähren nach einer Frist von fünf Jahren nach Übergabe der Immobilie. Bei arglistiger Täuschung beginnt die Frist der Verjährung ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer von dem Mangel erfährt.

Sie benötigen Hilfe bei der Bewertung des Mangels an Ihrer Immobilie? Unsere Bausachverständigen helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für ein erstes, unverbindliches Gespräch!