Miete oder Pacht? – Der Unterschied einfach erklärt

Die Miete

Unter der Miete versteht man die vertraglich vereinbarte, entgeltliche Nutzung eines Gegenstands, hier also die Nutzung bzw. das Bewohnen einer Immobilie, welche auf eine bestimmte Zeit begrenzt ist. Zwischen Vermieter und Mieter besteht ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem beide Parteien eine Leistung zu erbringen haben.

Die Pacht

Auch bei der Pacht schließen Pächter und Verpächter einen schuldrechtlichen Vertrag, für dessen Erfüllung beide Seiten eine Leistung zu erbringen haben. Anders als bei der klassischen Miete stehen dem Pächter laut Pachtvertrag jedoch mehr Rechte zur Nutzung des Pachtobjekts zu. Der Verpächter räumt dem Pächter das Recht ein, die Immobilie nicht nur zu nutzen, sondern aus ihr „Früchte zu ziehen“, sprich Gewinne zu erwirtschaften. Hierin liegt der große Unterschied zwischen der Miete und der Pacht, da die sogenannte Fruchtziehung bei der Miete in der Regel nicht gestattet ist.

Meist werden in einem Pachtverhältnis nicht nur das Gebäude an sich, sondern auch Inventar zur Nutzung und Gewinnschöpfung verpachtet, wie zum Beispiel bei Gaststätten. Die Erträge, die der Pächter durch die Nutzung der gepachteten Immobilie und des Inventars erwirtschaftet, stehen ihm allein zu.

Besonderheiten des Pachtvertrags

Pachtverträge sind sehr flexibel und bieten beiden Parteien viel Freiraum zur individuellen Gestaltung. Sie unterliegen dabei lediglich den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Da es anders als beim Mietvertrag keine Mindestdauer für die Pacht gibt, können auch die Dauer der Pachtverhältnisses und die Kündigungsfrist von Verpächter und Pächter gemeinsam bestimmt werden. Wird keine individuelle Kündigungsfrist bestimmt, gilt eine Frist von sechs Monaten, die jeweils an zur Mitte und Ende des Geschäftsjahres eingereicht werden kann.

Eine weitere Besonderheit der Pacht ist, dass der Verpächter den Pachtzins während der Vertragslaufzeit nicht erhöhen darf, soweit dazu nicht abweichende Regelungen im Vertrag festgehalten wurden.

Wann ist die Pacht geeigneter als die Miete?

Die Miete bietet den Mietern den Vorteil, unter dem Schutz des Mietrechts und Mieterschutzes zu stehen. Dies ist bei der Pacht nicht der Fall, weshalb sowohl Pächter als auch Verpächter vor Abschluss einen genauen Blick auf den Vertrag werfen sollten.

In einigen Fällen bietet sich jedoch trotzdem eher ein Pachtvertrag an. Dazu zählt zum Beispiel die Situation, wenn in der gepachteten Immobilie ein Betrieb gestartet werden soll, in der die dafür notwendige Ausstattung schon vorhanden ist. Im besten Falle können sogar der Name des Betriebs und ein bereits bestehender Kundenstamm übernommen werden. Dadurch kann der Pächter seinen Betrieb ohne größeren Aufwand eröffnen. Handelt es sich bei der Immobilie um leerstehende Räumlichkeiten, bietet sich jedoch, schon allein aufgrund des besseren Rechtsschutzes, eher ein Mietvertrag an.