Mietminderung – Wann und wie können Mieter ihre Miete kürzen?
Schimmel, kein warmes Wasser, Lärm… Die Gründe, durch die die Wohnqualität eingeschränkt werden kann, sind zahlreich. Bei Mietwohnungen oder Mietshäusern können Mieter dann unter Umständen einen Anspruch auf die Minderung ihres Mietbeitrags haben. In welchen Fällen die Mietminderung zulässig ist und wie Sie als Mieter vorgehen sollten, um eine rechtmäßige Minderung ihrer Miete zu erreichen, erklären wir im folgenden Beitrag.
Was versteht man unter einer Mietminderung?
Liegt bei einer Mietsache ein Mangel vor, der die Gebrauchsqualität dieser Mietsache einschränkt – bei Immobilien spricht man auch von der Einschränkung der Wohnqualität – so kann der Mieter laut dem §536 BGB dazu berechtigt sein, seine Mietzahlungen zu kürzen. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht nötig, damit eine Mietminderung zulässig ist.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall und ist nicht allgemein geregelt. Die Angemessenheit der Höhe muss jedoch gegeben sein und richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung der Mietsache. Dazu gehört auch der Zeitraum, in dem der Vermieter bereits Versuchungen unternimmt, um den Mangel zu beseitigen.
Die Mietminderung darf so lange aufrechterhalten werden, wie der Mangel weiterbesteht und der Mieter nicht in der Lage ist, die Wohnung oder das Haus vertragsgemäß zu nutzen.
In einigen Ausnahmefällen ist sogar eine rückwirkende Mietminderung möglich. Dazu gehören Fälle, in denen dem Vermieter der Mangel bekannt war, er ihn aber willentlich verschwiegen hat.
In welchen Fällen ist eine Mietminderung möglich?
Es können verschiedene Fälle auftreten, die die Wohnqualität der Mieter einschränken können. Dazu gehören:
- Lärm
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Ausfall der Versorgung mit Strom oder Wasser
- Ausfall der Heizung
- Fehlende Eigenschaften der Wohnung
- Beeinträchtigte Gebrauchsqualität einer Mietsache
Wie fordern Mieter die Mietminderung ein?
Eine Voraussetzung für die Mietminderung ist, dass der Mieter seinem Vermieter den Mangel unverzüglich mitgeteilt hat, nachdem dieser aufgetreten ist. Hat der Mieter seine Pflicht vernachlässigt, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu unterrichten, hat er nicht das Recht, die Mietzahlungen zu kürzen. Hintergrund ist, dass dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt werden muss, Abhilfe gegen den Mangel schaffen zu können.
Die Mietminderung muss der Mieter nicht vorher beantragen oder ankündigen, sie steht ihm als automatisch eintretendes gesetzliches Gewährleistungsrecht zu, sobald sich ein Mangel an der Mietwohnung oder dem Mietshaus bemerkbar macht. Es ist jedoch trotzdem ratsam, den Vermieter zunächst über die Mietminderung zu informieren, nachdem der Mangel angezeigt worden ist, um Streitigkeiten zu vermeiden. Außerdem sollten sie dem Vermieter eine angemessene Frist einräumen, um den Mangel beseitigen zu können.
Wann ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt?
In einigen Fällen wäre die Minderung der Miete nicht gerechtfertigt und der Vermieter kann Widerspruch gegen sie einlegen. Dazu gehören Fälle, in denen:
- Ein Selbstverschulden des Mieters zu dem Mangel geführt hat.
- Der Schaden dem Mieter bereits bei der Schließung des Mietvertrags bekannt war.
- Der Mangel nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich ist (beispielsweise vorübergehender Ameisenbefall, Haarrisse an der Zimmerdecke, fehlender Waschmaschinenanschluss etc.)
- Der Mieter die Mietzahlung vorbehaltslos fortgesetzt hat (sprich der volle Mietbeitrag wurde eine Zeit lang weitergezahlt, obwohl ein Mangel vorhanden und dem Mieter bekannt ist. In der Regel verliert der Mieter dann sein Minderungsrecht.)