Neues Mietspiegelrecht gilt seit 1. Juli – welche Änderungen bringt die Reform mit sich?

Was versteht man unter einem Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten im freifinanzierten Wohnungsbau. Mietspiegel beziehen sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und müssen den entsprechenden Wohnungsmarkt realistisch abbilden. Vermietern dienen sie zur Begründung von Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Miete bei Wiedervermietung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Mietern ist es anhand des Mietspiegels möglich, zu überprüfen, ob entsprechende Mieterhöhungen berechtigt sind.

Die Einordnung in den Mietspiegel und die damit zu zahlende Miete pro Quadratmeter erfolgt nach den wohnrelevanten Merkmalen des § 558 BGB. Berücksichtigt werden hier wesentliche Kriterien wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung. Darüber hinaus können auch weitere außergesetzliche Merkmale zur Einordnung herangezogen werden, soweit sie für die Mietpreisbildung relevant sind.

Welche Ziele verfolgt die neue Mietspiegelverordnung?

Durch die Datenerhebung verspricht sich der Gesetzgeber eine höhere Aussagekraft der Mietspiegel und mehr Transparenz für Mieter und Vermieter. Sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel sollen zukünftig alle zwei bzw. vier Jahre aktualisiert werden, so dass es keine uralten Mietspiegel mehr geben wird.

In der Vergangenheit wurden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in Gerichtsverfahren häufiger in Frage gestellt. Oft wurde darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt wurde. Da diese aber nicht definiert waren, gab es keine eindeutige Rechtssicherheit. Die neue Mietspiegelverordnung enthält klare Vorgaben zur Datengrundlage sowie zur Erhebung und Verarbeitung der Daten. In ihr sind Mindeststandards festgelegt, um eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Damit können entsprechende Mietspiegel nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten angezweifelt werden.

Neben der Rechtssicherheit soll mit dem neuen Mietspiegelrecht auch die Akzeptanz von Mietspiegeln bei Mietern und Vermietern gestärkt werden.

Worin unterscheiden sich einfache und qualifizierte Mietspiegel?

Unter einem einfachen Mietspiegel versteht man lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs.1 BGB). Diese wird von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder allgemein anerkannt. Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist nicht an ein mathematisches Verfahren gebunden.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Qualifizierte Mietspiegel müssen auf der Grundlage einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermietern oder Mietern oder von beiden Gruppen verfasst werden. Die wissenschaftlichen Standards zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels werden in der Mietspiegelverordnung klar definiert.

Insbesondere für kleinere Kommunen sollen neben den qualifizierten auch die einfachen Mietspiegel als kostengünstigere Möglichkeit bestehen bleiben. Die neue Mietspiegelverordnung sieht für diese lediglich einige neue Anforderungen in Bezug auf Dokumentation und Veröffentlichung vor.

Für die Gemeinden, die aufgrund der 50.000 Einwohner-Regelung erstmalig einen Mietspiegel erstellen müssen, gilt der 1. Januar 2023 als spätester Termin für die Erstellung eines einfachen Mietspiegels. Ein qualifizierter Mietspiegel ist bis spätestens 1. Januar 2024 zu erstellen und zu veröffentlichen.

Einfache Mietspiegel sollen nach zwei Jahren und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden.

Mieter und Vermieter zur Auskunft verpflichtet

Zur Umsetzung des neuen Mietspiegelrechts sind Vermieter und Mieter verpflichtet, den zuständigen Behörden auf Verlangen Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße gegen diese Verpflichtung können mit einem Bußgeld geahndet werden.