Verkehrswert, Marktwert oder Zeitwert: Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Wofür wird der Verkehrswert benötigt?

In den meisten Fällen wird der Verkehrswert benötigt, wenn der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ansteht. Hier ist es unerlässlich, im Vorfeld eine Immobilienbewertung durchzuführen, um den realistischen Marktwert des Objektes zu ermitteln. Denn wer den Verkaufspreis zu hoch einschätzt, riskiert, keinen Käufer zu finden und bei einem zu niedrig angesetzten Preis wird Geld verschenkt.

Auch im Falle einer Scheidung und der möglichen Auszahlung eines Ehepartners ist die Wertermittlung des Eigenheims notwendig.

Ein Verkehrswertgutachten wird auch dann benötigt, wenn man bei einer Schenkung oder Erbschaft den vom Finanzamt angesetzten Wert der Immobilie als zu hoch empfindet. Ein Gutachten kann hier gegebenenfalls Fakten liefern, die einen geringeren Wert der Immobilie bestätigen, so dass die Besteuerung entsprechend angepasst werden muss.

Gibt es Unterschiede zwischen Verkehrswert, Marktwert und Zeitwert?

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Im §194 BauGB (Baugesetzbuch) lautet es hierzu wörtlich:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Als Synonym zum Verkehrswert wird auch der Begriff Marktwert verwendet. Dieser bezeichnet ebenfalls den Preis, den die Immobilie am Markt zu einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Für den Marktwert gibt es keine gesetzlich festgelegte Definition. Allerdings existiert in Artikel 49 der Richtlinie 91/647/EWG des EU-Rates eine Begriffsbestimmung, die wie folgt lautet:

„Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.

Der Zeitwert – auch „Fair Value“ genannt - bezeichnet den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie, eines Grundstücks oder auch von Vermögenswerten. Der „übliche Marktpreis“ ist die gängige Übersetzung des englischen Begriffes. Der Wert einer Immobilie verändert sich im Laufe der Zeit. Den Zeitwert einer Immobilie - also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat - bezeichnet man auch als Verkehrswert oder Marktwert.

Bekannt sind alle drei Begriffe, die in der heutigen Zeit synonym verwendet und somit in untereinander austauschbarer Form gebraucht werden. Wobei der Zeitwert tendenziell den aktuellen Wert der Immobilie beschreibt und der Verkehrswert bzw. der Marktwert eher den aktuell erzielbaren Preis darstellt.

Was kann den Wert einer Immobilie beeinflussen?

Bei der Berechnung des Marktwertes berücksichtigen Makler oder Gutachter verschiedene Faktoren. Dazu zählen:

• Alter des Gebäudes
• angenommene Restnutzungsdauer
• Größe der Wohnfläche
• Qualität der Ausstattung, Energetische Ausstattung
• Zustand der Bausubstanz, Mängel am Gebäude
• Belastungen der Immobilie, z.B. durch lebenslange Wohnrechte
• Vermietung: Diese kann sich positiv oder negativ auswirken, je nachdem ob der Käufer die Immobilie selbst nutzen will oder langjährige Mieter die Rendite sichern.
• Lage und Umfeld der Immobilie
• Bewirtschaftungskosten

Daneben ist natürlich auch die Nachfrage auf dem aktuellen Immobilienmarkt ein Faktor, der in die Berechnung einfließt. Da die Angebots- und Nachfragesituation dynamisch ist, kann der Zeitwert der Immobilie demzufolge schwanken.

Verschiedene Faktoren können entsprechend wertmindernd oder auch wertsteigernd wirken. Die Wertermittlung einer Immobilie ist umfassend und komplex, daher sollte sie von professionellen Fachleuten übernommen werden.

Wenden Sie sich gern an uns, wenn es um die Einschätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie geht!

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