Vorteile und Tücken der Erbpacht

Wie bereits erwähnt wird bei der Erbpacht ein Grundstück über einen langen Zeitraum, meistens zwischen 75 und 99 Jahren, gepachtet. In diesem Zeitraum muss der Pächter circa fünf Prozent vom Wert des Grundstücks an den Eigentümer zahlen.

Meist sind die Grundstückseigentümer Kommunen, Kirchen und Stiftungen, aber auch industrielle Unternehmen. Generell kann aber jeder auf sein Grundstück ein Erbbaurecht vergeben. Für den Eigentümer hat es den Vorteil, dass Einnahmen erzielt werden können, ohne Grund und Boden verkaufen zu müssen. 

Die Vorteile der Erbpacht

Ohne Zweifel besteht der größte Vorteil für den Bauherren darin, dass, zusätzlich zum kostspieligen Hausbau, nicht auch noch ein teures Grundstück finanziert werden muss – Der Zins für ein Baudarlehen ist meistens höher als der Erbbauzins. Dadurch sind die Finanzierungskosten natürlich geringer, sodass der Bauherr auch weniger Eigenkapital benötigt.

In erster Linie profitieren von der Erbpacht Menschen mit geringen Einkommen, da die Grundstückspreise mitunter sehr teuer sein können. Dazu kommt, dass Familien mit Kindern oft noch Vergünstigungen von den Eigentümern bekommen. Außerdem hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass man an Bauplätze in attraktiven Ballungsgebieten bekommt, bei denen der Verkauf für den Grundstückeigentümer keinesfalls in Frage kommen würde.

Ist die Verlängerung eines Erbpacht-Vertrages möglich? 

Das Erbbaurecht erlischt, sobald die vereinbarte Laufzeit vorüber ist. Falls eine Verlängerung vom Nutzer gewünscht ist, so ist es ratsam, Diese schon frühzeitig beim Eigentümer anzufragen. Dabei ist es wichtig, dass eine Verlängerung immer vor Ablauf der vereinbarten Zeit im Grundbuch eingetragen wird, da es einige Zeit beanspruchen kann. Ein Erbpachtvertrag kann nur einmal verlängert werden. Sofern eine weitere Verlängerung gewünscht ist, muss ein Neuvertrag abgeschlossen werden.

Allerdings muss beachtet werden, dass kein generelles Recht auf Verlängerung besteht. Falls man also die Pacht verlängern möchte, sollte man sich bereits bei Abschluss des Vertrages mit dem Eigentümer einigen, ob eine Verlängerung möglich wäre, und Dieses schriftlich festhalten. Sofern das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtgrundstück genutzt wird, besteht allerdings ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss. Ein neuer Vertrag verschafft zwar die Möglichkeit, das Grundstück länger zu nutzen. Allerdings kann der Eigentümer bestimmen, inwiefern sich der Zinssatz im neuen Vertrag ändert. Es ist also sinnvoll, den Vertrag vor Abschluss genauestens unter die Lupe zu nehmen und sich notfalls den Rat eines Notars einzuholen. 

Was, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Sobald die Pachtzeit ausgelaufen ist, geht das Grundstück wieder in Besitz seines Eigentümers über. Wie bereits erwähnt, gehen allerdings nicht nur Grund und Boden wieder in den Besitz über, sondern ebenso das darauf errichtete Haus. Je nachdem, was im Vertrag vereinbart wurde, bekommt der Nutzer zum Ausgleich bei Vertragsende lediglich eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Die Höhe der Entschädigung, beziehungsweise die Faktoren der Bemessung, sollten bereits beim Abschluss des Vertrages festgelegt werden. 

Es besteht für den Grundstückseigentümer allerdings die Möglichkeit, eine Entschädigung abzuwenden, sofern er dem Nutzer vor Ablauf des Vertrages eine Verlängerung anbietet. Wenn der Nutzer diese Vertragsverlängerung ausschlägt, dann erlischt ebenso der Anspruch auf Entschädigung. 

Der Eigentümer des Grundstückes ist ebenso dazu berechtigt, das Erbbaurecht vorzeitig zu beenden, wenn sich der Nutzer während der Vertragslaufzeit nicht an die Vereinbarungen gehalten hat. Ein Verzug des Erbbauzins wäre beispielsweise ein Grund für diesen sogenannten Heimfall. 

Ebenso ist es möglich, dass der Vertrag einvernehmlich vorzeitig beendet wird.

Vorkaufsrecht für Erbbau-Inhaber?

In der Regel haben Eigentümer kein Interesse daran, ihren Grund und Boden zu verkaufen. Sollte das Grundstück in Besitz einer Stiftung sein, so ist es ohnehin unverkäuflich, da es zu der Stiftung gehört. 

Falls der Eigentümer doch Interesse daran hat, sein Grundstück zu verkaufen, so stehen dem Grundstücksnutzer keine günstigeren Konditionen zu. Generell hängen Diese von Angebot, Nachfrage und dem jeweiligen Geschick des Verhandelns ab