Warum Eigenkapital beim Hauskauf wichtig ist

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Wie teuer ein Haus sein darf, hängt neben den möglichen monatlichen Tilgungsleistungen vom Eigenkapital ab, welches in die Finanzierung eingebracht werden kann. So sollte das Eigenkapital auf jeden Fall für die Kaufnebenkosten ausreichen. Zu den Nebenkosten gehören Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten. Diese Nebenkosten betragen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises und variieren je nach Bundesland. Dazu kommen ggf. noch individuelle Belastungen wie z.B. Kosten für Gutachter. Die Chance auf eine Baufinanzierung mit guten Konditionen erhöht sich deutlich, wenn zusätzlich 10 Prozent - besser noch 20 Prozent - des Kaufpreises aus vorhandenen Finanzmitteln beglichen werden. Denn je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto niedriger fallen die Zinsen für den Immobilienkredit aus.

Hohe Zinsaufschläge sind zu erwarten, wenn der Kredit eine Grenze von 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt. Eine Vollfinanzierung kommt nur infrage, wenn die Kreditnehmer ein sehr gutes und sicheres Einkommen haben.

Was zählt zum Eigenkapital und wie kann man es erhöhen?

Als Eigenkapital zählt das Geld einer Immobilienfinanzierung, das aus dem eigenen Vermögen stammt. Dazu zählen beispielsweise Bargeld, Erspartes auf dem Bankkonto, Guthaben aus Bausparverträgen, Aktien und Wertpapiere. Allerdings werden Aktien wegen ihres Kursrisikos nicht zu hundert Prozent als Sicherheit anerkannt. Auch vorhandene Immobilien oder Grundstücke stocken das Eigenkapital auf. Daneben kann der Wert von Eigenleistungen in das Eigenkapital einfließen. Außerdem können bestimmte staatliche Fördermittel und private Kredite als Eigenkapital für den Hauskauf genutzt werden.

Kaufwillige, die eine Erbschaft in Aussicht haben, können sich ihr Erbe oder einen Teil davon bereits zu Lebzeiten des Erblassers auszahlen lassen und damit ihr Eigenkapital erhöhen. Juristisch gesehen handelt es sich hier um eine Schenkung, die der Beschenkte versteuern muss. Für Kinder gilt hier allerdings ein hoher Freibetrag von 400.000 Euro.

Banken akzeptieren in vielen Fällen auch Lebensversicherungen. In diesem Fall setzt man die Bank als Begünstigten der Police ein, diese geht also in den Besitz der Bank über – jedenfalls für die Laufzeit des Immobiliendarlehens.

Die Regelungen zum Eigenkapital sind allerdings von Bank zu Bank unterschiedlich und sollten vorab geklärt sein.

Ohne Eigenkapital wird der Hauskauf riskant

Bei einem Hauskauf ohne oder mit wenig Eigenkapital besteht ein hohes Risiko. Denn es ist ein wichtiger Sicherheitspuffer, der bei einem Notverkauf vor Überschuldung schützt. Dies gilt auch in Zeiten niedriger Zinsen, denn falls eine Immobilie nach einigen Jahren wieder verkauft werden muss, besteht sonst die Gefahr, dass der Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung reicht.

Darlehen werden tendenziell  teurer

Banken dürfen zukünftig nicht mehr so freigiebig Baukredite vergeben, sondern müssen mehr Kapitalpuffer hinterlegen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) hat zum 1.4.2022 einen neuen sektoralen Systemrisikopuffer angeordnet, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichern soll: Hier sollen die Banken zwei Prozent der Wohnimmobilienfinanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen. Damit werden Darlehen tendenziell teurer, außerdem könnte die Kreditvergabe künftig restriktiver werden.