Was Vermieter wissen müssen, um ihren Mietern zu kündigen

Kündigungsgründe: Welche sind rechtens? 

Es gibt viele Gründe, um ein Mietverhältnis zu kündigen – doch nicht alle sind rechtens. Der Paragraph §573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs legt die gesetzlichen Kündigungsgründe fest:

• Pflichtverletzung
• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Verwertung

1. Die Pflichtverletzung von Mietern

Wenn Mieter ihre Pflichten verletzen, dann dürfen sie gekündigt werden. Häufige Pflichtverletzungen sind beispielsweise:

Der Verzug von Zahlungen und die unpünktliche Mietzahlung

Der Vermieter bekommt große Probleme, wenn Mieter ihre Miete nur sporadisch oder, im schlimmsten Fall, gar nicht bezahlen. Sofern Sie als Vermieter mit zahlungsunwilligen Mietern zu tun haben, dann ist eine fristlose Kündigung rechtens, wenn:

• bereits zwei Monatsmieten nicht gezahlt worden sind, oder:
• Mieter innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten mindestens eine Monatsmiete nicht gezahlt haben. 


Aber: Sofern der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände ausgleichen kann, so ist eine fristlose Kündigung unwirksam.

2. Hausfriedensbruch oder der Verstoß gegen die Hausordnung

Sofern ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt oder den Hausfrieden stört, kann das Mietverhältnis durch den Vermieter beendet werden. In folgenden Fällen ist Dies möglich: 

• Beleidigung und Bedrohung
• Tätliche Angriffe
• Wiederholte nächtliche Ruhestörung
• Üble Nachrede
• Sachbeschädigungen
• Kriminelle Handlungen

Aber: Bei dieser Art von Kündigung ist der Vermieter dazu verpflichtet, seine Anschuldigungen beweisen zu können. Vermieter sollten Störungen daher immer dokumentieren und Zeugen benennen können.

3. Vernachlässigung der Mietsache

Auch Mieter haben beim Anmieten eines Objekts pflichten, wie etwa die Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Wenn Mieter diese Sorgfaltspflicht vernachlässigen, ist eine Kündigung rechtens. Mögliche Verletzungen sind:

• Brandgefahr durch einen Mieter
• Das Ausstellen von Heizungen bei Frostgefahr
• Das Vornehmen von unerlaubten Veränderungen an der Bausubstanz
• Die Bausubstanz zu gefährden

4. Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung

Der Mieter muss sich das Einverständnis des Vermieters einholen, wenn er Teile oder sogar die gesamte Mietwohnung Dritten, wie zum Beispiel Untermietern, überlassen möchte. Sofern Dies nicht geschieht, ist der Vermieter dazu befugt, den Mieter abzumahnen. Allerdings ist eine Kündigung nichtig, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Wohnung einer dritten Person zu überlassen. Ein befristeter Auslandsaufenthalt wäre hier eine mögliche Option.


Eigenbedarf: Darf in jedem Fall gekündigt werden?

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf für seine Immobilie anmelden möchte, dann hat er das Recht dem Mieter zu kündigen. Allerdings besteht dieses Recht nur, wenn entweder der Vermieter selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige in die Immobilie einziehen. Außerdem ist ein Vermieter dazu verpflichtet, treffende Gründe anzugeben, warum er den Wohnraum selbst in Anspruch nehmen möchte. Sollten Zweifel aufkommen, dann ist ein Mieter dazu berechtigt gerichtlich klären zu lassen, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist. 

Wann ist eine Abmahnung sinnvoll?

Die Abmahnung dient dazu, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweist, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und ihn dazu auffordert, seinen Pflichten nachzukommen. Auch, wenn eine Abmahnung an keine Form gebunden ist, sollte sich im besten Fall schriftlich erfolgen. Sofern der Mieter die Abmahnung ignoriert, ist der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis mit einer fristlosen Kündigung zu beenden. Wenn es zu:

• Zahlungsverzögerungen,
• Verstößen gegen die Hausordnung,
• Einer Störung des Hausfriedens,
• Unerlaubter Tierhaltung, oder
• Unerlaubter Untervermietung


kommt, dann ist eine Abmahnung absolut gerechtfertigt.

Die rechtskräftige Kündigung: Wie sieht sie aus?

Sofern der Vermieter das Mietverhältnis beenden möchte, muss er sowohl für die ordentliche als auch für die fristlose Kündigung die gesetzliche Schriftform einhalten. Folgende Angaben sollte die Kündigung in chronologischer Reihenfolge enthalten: 

• Nennung aller im Mietvertrag genannten Personen als Empfänger 
• Adresse der Wohnung
• Ort und Datum der Kündigung
• Grund der Kündigung
• Eigenhändige Unterschrift vom Vermieter
• Beweissichere Zustellung, z.B. durch einen Boten oder per Einschreiben

Kündigungsfristen: Was zu beachten ist

Anders als eine fristlose Kündigung, sind andere Formen der Kündigung an gewisse Fristen gebunden. Diese sind wie folgt:

• Drei Monate bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren
• Sechs Monate bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren
• Neun Monate bei einem Mietverhältnis von über acht Jahren

Wenn ein Mieter, trotz rechtsgültiger Kündigung, nicht auszieht, dann besteht für den Vermieter die Möglichkeit der Räumungsklage. Nachdem sich der Vermieter an das zuständige Amt gewendet hat, prüft das Gericht, ob die Kündigung gerechtfertigt ist. Sofern das Räumungsurteil rechtens ist, wird von dem Vermieter ein Gerichtsvollzieher beauftragt, welcher die Zwangsräumung vollstreckt. Allerdings kann es Monate bis hin zu Jahren dauern, bis die Zwangsräumung erfolgt. Außerdem muss der Vermieter die Kosten der Räumungsklage im Vorfeld tragen – Er kann sich die Kosten aber von seinem ehemaligen Mieter zurückholen. 

Nicht nur als Mieter, sondern auch als Vermieter ist es sinnvoll, die Regeln für eine rechtskräftige Kündigung zu kennen. Mit unseren Tipps können Sie sich sicher sein! Sollten Sie weitere Fragen haben, so beantworten wir Diese gerne in einem persönlichen Gespräch.