Welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform?

Warum war eine Grundsteuerreform nötig?

Jeder Eigentümer eines Grundstücks zahlt einmal im Jahr Grundsteuer, die nach dem Wert des Grundstücks und der Gebäude berechnet wird. Auch Mieter sind von der Grundsteuer betroffen, da diese Ausgabe über die Betriebskosten umgelegt wird und damit die Nebenkosten beeinflusst.

Bis zur Grundsteuerreform, die ab 2025 greift, wurde diese Steuer auf der Basis veralteter Grundstückswerte berechnet. Der bisherigen Grundsteuer liegen Wertverhältnisse zugrunde, die in den alten Bundesländern aus dem Jahre 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus 1935 stammen. Diese Werte haben mit der heutigen Realität oft nicht mehr viel zu tun. Viele Immobilieneigentümer empfinden die bisherige Grundsteuer daher als ungerecht, denn sie führt beispielsweise zu gleichen Kosten trotz unterschiedlich zu wertender Wohnlage. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden bis heute sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht mit mehr dem Grundgesetz zu vereinbaren sind. So kam es dazu, dass das Bundesverfassungsgericht im Jahre 2018 eine Reform anmahnte.

Was ändert sich bei Berechnung der Grundsteuer?

Spielte bisher nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle für die Berechnung, soll zukünftig auch die Lage mit einbezogen werden. Die neue Grundsteuer basiert dann auf einem wertabhängigen Berechnungsmodell. Dies kann für manche Eigentümer zukünftig höhere Kosten bedeuten. Dies gilt insbesondere für attraktive Lagen, in boomenden Städten und Gemeinden – also dort, wo es seit 1964 bzw. 1935 einen deutlichen Aufschwung gegeben hat. In strukturschwachen bzw. weniger attraktiven Regionen könnte es dagegen zukünftig günstiger werden.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Auch zukünftig gilt die Grundsteuerformel, die sich aus folgenden 3 Faktoren zusammensetzt: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

• Grundsteuerwert: Er beschreibt den Wert des Grundstücks, den das Finanzamt anhand von Daten ermittelt. Wesentlich hierfür sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Mit der Grundsteuerreform wird der Grundsteuerwert neu festgesetzt.
• Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist eine gesetzlich festgelegte Rechengröße, die je nach Art der Immobilie variiert. Als Ausgleich zu den Wertsteigerungen wird die Steuermesszahl deutlich gesenkt, und zwar auf ca. 1/10 des bisherigen Wertes, das heißt von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke. Der soziale Wohnungsbau wird gefördert, indem entsprechende Immobilien einen Abschlag von 25% auf die Steuermesszahl erhalten.
• Hebesatz: Der Hebesatz ist sozusagen das Steuerelement der Kommunen. Er gilt nicht individuell für jedes Objekt, sondern für die ganze Gemeinde einheitlich.

Sollte sich in einer Gemeinde das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht bedeutend verändert.

Grundsteuererklärungen müssen ab Juli 2022 abgegeben werden

Um die Werte der Grundstücke festzulegen, gilt der Stichtag 1. Januar 2022. Die Grundsteuererklärung, die im Wesentlichen Angaben zur Grundstücksfläche, zur Lage des Grundstücks, zum Bodenrichtwert, zum Baujahr, zur Gebäudeart und zur Wohnfläche beinhaltet, kann vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 über die Steuerplattform Elster erfolgen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung online abzugeben, kann sie auch in Papierform einreichen. Bei Fristüberschreitung muss mit Verspätungszuschlägen gerechnet werden.