Wie berechnen Immobilieninvestoren die Rendite?

Was sagt die Rendite aus?

Wie bereits erwähnt, zeigt die errechnete Rendite an, wie viel Gewinn Sie aus dem in eine Immobilie investierten Geld herausbekommen können. Dabei kann berechnet werden, wie viel Sie zum aktuellen Zeitpunkt herausbekommen, aber auch, wie viel Sie voraussichtlich in der Zukunft durch Ihre Investition einnehmen werden. Durch die Rendite in Prozent lassen sich nicht nur Investitionen in Immobilien miteinander vergleichen, sondern auch, ob eine Investition in eine andere Kapitalanlage gewinnbringender wäre.

Wodurch wird die Rendite beeinflusst?

Zur Rendite tragen verschiedene Faktoren bei, die jeweils entweder Kostenpunkte darstellen oder Gewinne einbringen können. Neben dem Kaufpreis der Immobilie und den hinzukommenden Nebenkosten beim Kauf zählen dazu auch Verwaltungs-, Erhaltungs- und Finanzierungskosten, anfallende Steuern, und der Zeitraum, der vergeht, bis Sie die Immobilie weiter veräußern möchten. Außerdem werden Mieteinnahmen berücksichtigt und eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie mit einkalkuliert.

Rendite berechnen

Bei der Berechnung sollte beachtet werden, dass Rendite nicht gleich Rendite ist. Es wird einerseits zwischen der Brutto- und Netto-Rendite unterschieden, andererseits zwischen der Objekt- und Eigenkapitalrendite.

Brutto- vs. Netto-Rendite

Obwohl die Brutto-Rendite einfacher zu berechnen ist, empfiehlt es sich, die Netto-Rendite zu berechnen, da bei der Brutto-Rendite wesentliche Kosten nicht berücksichtigt werden. So werden für ihre Berechnung Kauf- und Erwerbsnebenkosten erfasst, dafür jedoch laufende Kosten außer Acht gelassen. Die Netto-Rendite hingegen erfasst auch die laufenden Kosten, wobei die Steuern auch hier nicht mit einberechnet werden. Daher ist die Netto-Rendite immer geringer als die Brutto-Rendite, besitzt aber auf lange Sicht mehr Aussagekraft über den tatsächlich zu erwirtschaftenden Gewinn durch die Investition.

Eigenkapital- vs. Objektrendite

Mit der Eigenkapitalrendite wird der Wert ermittelt, der das von Ihnen investierte Kapital in Verhältnis zum daraus erzielten Gewinn setzt und zeigt, wie effizient der Einsatz des Eigenkapitals war. Allerdings werden mit der Eigenkapitalrendite keine Prognosen für zukünftige Einnahmen ermöglicht, da sie nur die bereits getätigte Investition in der Vergangenheit berücksichtigt. Bei der Berechnung der Objektrendite hingegen werden alle jetzigen und zukünftigen Einnahmen und Ausgaben, mit Ausnahme der Finanzierungskosten, berücksichtigt. Dabei wird eine Finanzierung vollständig aus eigenen Mitteln unterstellt. Durch die Objektrendite wird zum Beispiel der Vergleich zwischen Investitionen in verschiedene Immobilien erleichtert.

Formeln zur Berechnung der Rendite

Da nun die verschiedenen Arten der Rendite erklärt worden sind, folgen die Formeln, um die Rendite berechnen zu können. Hier wird erneut deutlich, welche Faktoren in die Berechnung der verschiedenen Renditearten fließen und welche außenvor gelassen werden.

Brutto-Rendite: Jahresnettokaltmiete x 100 / Kaufpreis der Immobilie

Netto-Rendite: (Jahresmieteinnahmen - Erhaltungs- & Verwaltungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Eigenkapitalrendite: ((Jahresmieteinnahmen - Erhaltungs- & Verwaltungskosten - Zinsen - Steuern) / Eingesetztes Eigenkapital) x 100

Objektrendite: ((Jahresbruttomiete - Erhaltungs-, Verwaltungs- & Unterhaltskosten - Steuern) / Kaufpreis der Immobilie) x 100

Um die Berechnung der Rendite zu erleichtern, werden mittlerweile online viele Seiten und Tools angeboten, die Ihnen dabei behilflich sein können. Bei Fragen und zur Unterstützung bei der Berechnung der Rendite, können Sie sich selbstverständlich auch unser Team kontaktieren.