Wie der Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital möglich ist

Ist ein Eigenkapital überhaupt notwendig?

Es ist möglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne, dass ein bestimmtes Eigenkapital vorhanden ist. Allerdings gibt es in diesem Fall einige Dinge, die man beachten sollte. Ein Eigenkapital ist natürlich ein Vorteil; zu empfehlen sind 20 Prozent des Kredits. Viele Banken finanzieren allerdings auch den gesamten Kaufpreis einer Immobilie. Jedoch muss für diesen Fall das Einkommen entsprechend hoch sein.

Außerdem sollte der Käufer im Fall, dass die Bank die komplette Immobilie finanziert, anfallende Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision oder Notarkosten, selbst bezahlen. Generell kann man sagen, dass die Prüfung der Banken genauer wird, wenn weniger Eigenkapital zur Verfügung steht – Sie wollen das Geld schließlich zurückgezahlt bekommen. Die Banken prüfen meist, ob der Preis der Immobilie gerecht wird und ob das Einkommen des Kreditnehmers so hoch ist, dass die monatlichen Kreditraten bezahlt werden können. Zu der genaueren Prüfung der Bank kommen außerdem sehr hohe Risiko-Zinsaufschläge dazu, welche ihr ebenso Sicherheit geben sollen.

Mehr Zinsen – Höhere Tilgung

Je höher der Kreditanteil am Kaufpreis ist, desto höher ist der Zinssatz der Finanzierung. Dessen sollten sich Kunden bewusst sein, wenn sie ein Darlehen zu einer Finanzierung für eine Immobilien in Anspruch nehmen wollen, aber kein oder kaum Eigenkapital haben.

Wenn beispielsweise das Darlehen mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abdeckt, muss man mit 0,3 Prozentpunkten und einem Zinsaufschlag von etwa einem Prozent ausgehen. Deckt das Darlehen 90 Prozent oder mehr des Kaufpreises ab, kommt der sogenannte Risikoaufschlag hinzu. Durch ihre Sicherheit durch den hohen Risikoaufschlag verdienen die Banken besonders viel. 

Auch, wenn sich die Möglichkeit der Finanzierung für viele Kunden gut anhört, sollte man langfristig denken. Die Verträge sind meist so strickt, dass finanzielle Engpässe nicht bedacht werden. Daher sollte man bei einer vollständigen Finanzierung über Kredit immer einen hohen Tilgungssatz, im besten Fall über zwei Prozent, ansetzen. Außerdem sollte man auch nachträglich für Kapital sorgen, denn nach einigen Jahren wächst der Anteil an Eigenkapital innerhalb der Gesamtfinanzierung an. Das hat zur Folge, dass die Eigenkapitalquote sich der Vollfinanzierung annähert, einer klassischen Finanzierung mit Startkapital. Hierfür müssen, aufgrund eines höheren Tilgungssatzes, höhere Zinsen gezahlt werden.

Das hat zur Folge, dass die monatliche Kreditrate doppelt so hoch werden kann, wie bei einer klassischen Finanzierung. Erreicht der Kreditnehmer das Rentenalter, so werden die Raten wieder etwas geringer angesetzt. In Zeiten eines günstigen Zinssatzes ist es also ratsam, langfristig eine Extra-Tilgung zu vereinbaren. 

Schuldenfreiheit

Neben dem sicheren Einkommen ist es für eine Finanzierung ebenso wichtig, dass der Kunde schuldenfrei ist. Doch auch, wenn noch ein laufender Kredit besteht, kann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital beantragt werden. In diesem Fall wird es allerdings schwieriger und riskanter. Die Bank wird sich im Zuge dessen natürlich genau nach der Zahlungsfähigkeit des Kunden erkundigen. Mit einem Antrag bei der „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“, kurz Schufa, empfängt die Bank alle wichtigen Informationen zur Zahlungsfähigkeit. Sofern die Gesamtbelastung durch Finanzierung und andere Kredite nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens beträgt, ist eine Finanzierung meistens möglich. 

Oder anders gesagt: Bei einem hohen und sicheren Einkommen kann man die Bank von einer Vollfinanzierung überzeugen, ohne, dass die höheren monatlichen Monatsraten zu einer Belastung werden. Dennoch sollte immer langfristig geplant werden, da es unter Umständen immer zu Komplikationen beim Zahlen, beispielweise durch eine Krankheit oder einen Unfall, kommen kann. 

Richtig informieren ist das A und O

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es immer sinnvoll, sich über die zu erwartende Kreditrate zu informieren, bevor man die Immobilie kauft. Hierzu eignet sich ein unverbindlicher Termin bei der Bank für eine Vorbesprechung. Viele Banken haben auf ihrer Website außerdem einen Baufinanzierungsrechner, der Kunden auch schon weiterhelfen kann. Er gibt sowohl Auskunft über die monatlichen Raten als auch über den Zeitraum, der gebraucht wird, um das Darlehen abzubezahlen. 

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist also möglich, sollte jedoch gut überlegt werden, da sie nicht nur Vorteile, sondern ebenso Nachteile und Risiken mit sich bringt.