Haus gekauft oder geerbt: Gibt es eine Sanierungspflicht?

Womit muss man beim Hauskauf rechnen?

Alte Häuser sind für viele Kaufinteressenten attraktiv. Oft haben sie einen besonderen Charme und verfügen über ein schönes Grundstück. Dazu kommt der im Vergleich zu einem Neubau meist niedrigerer Kaufpreis. Nötige oder gewünschte Renovierungsarbeiten kann man auf unbestimmte Zeit aufschieben. Doch nicht alle: Denn beim Erwerb einer Bestandsimmobilie gibt es in der Regel Sanierungspflichten, die das Gebäudeenergiegesetz vorschreibt. Dadurch können – je nach Alter und Zustand der Immobilie – erhebliche Kosten auf die neuen Eigentümer zukommen. 

Folgende Sanierungspflichten gelten aktuell beim Eigentümerwechsel:

• Heizkessel erneuern: Laut § 72 GEG müssenalte Öl- und Gasheizungen mit sogenannten Standard- und Konstanttemperaturkesseln nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Für Anlagen, die auf Brennwerttechnik oder Niedertemperaturheizung ausgerichtet sind, gilt diese Austauschpflicht nicht. Welche Heizungsanlagen neu eingebaut werden dürfen, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Das umstrittene „Heizungsgesetz“ wird noch debattiert. So wurden ein generelles Verbot von Öl- und Gasheizungen und eine Verpflichtung zur Wärmepumpe aufgehoben. Doch der Kernbestandteil bleibt bestehen: Ab 2024 müssen neu installierte Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
• Dämmung warmwasserführender Rohre: Der § 71 GEG besagt, dass bisher nicht gedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – zum Beispiel im Keller - gedämmt werden müssen.
• Dämmung der obersten Geschossdecke: Im § 47 GEG ist geregelt, dass die oberste Geschossdecke bzw. das Dach nachträglich gedämmt werden muss, wenn bisher kein Mindestwärmeschutz bestand. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke darf nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen.

Im Gebäudeenergiegesetz ist außerdem eine Pflicht zur Energieberatung verankert. Diese greift nicht nur bei der Planung größerer Sanierungsmaßnahmen, sondern auch, wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser verkauft werden. Die Energieberatung ist nur Pflicht, wenn diese kostenlos angeboten wird.

Für die Umsetzung der Sanierungspflichten haben die Hauseigentümer dann zwei Jahre Zeit.

Gilt die Sanierungspflicht auch für Erben?

Auch im Falle einer Erbschaft oder Schenkung greift das Gebäudeenergiegesetz, das heißt, die beschriebenen Sanierungspflichten gelten auch für Erben. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Handelt es sich um eine Immobilie, in dem der oder die Erben schon vor dem 1. Februar 2002 selbst gewohnt haben, gilt die Erbschaft nicht als Eigentümerwechsel und die Sanierungspflicht entfällt. Das trifft aber nicht für die Kinder zu, die das Haus ihrer Eltern zu dem Zeitpunkt bewohnten, wenn der Eigentümerwechsel nach dem Stichtag stattgefunden hat. Auch bei Mehrfamilienhäusern gilt diese Ausnahme nicht.

Insbesondere bei Erbengemeinschaften kann die Sanierungspflicht zu Konflikten führen. Hier können mehrere Personen nur gemeinschaftlich entscheiden. Da die Interessenlagen häufig weit auseinander gehen, können sich Streitigkeiten und Entscheidungen oft über Jahre hinziehen. Ist man sich nicht einig, kann die Pflicht zur energetischen Sanierung innerhalb der vorgeschriebenen zwei Jahre zum Problem werden.

Was passiert, wenn man den Sanierungspflichten nicht nachkommt?

Wer seinen Sanierungspflichten nach einem Eigentümerwechsel nicht innerhalb der vorgegebenen Zeit nachkommt, muss mit einem Bußgeld rechnen. Dabei werden derartige Verstöße gegen das GEG keineswegs als Bagatelle angesehen, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet. Daher ist es ratsam, sich rechtzeitig um die anstehenden Pflichten zu kümmern – auch um ggf. mögliche Fördergelder für diese Maßnahmen zu beantragen.

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