Haus unter Denkmalschutz: Was bedeutet das für die Sanierung?

Was ist ein denkmalgeschütztes Haus?

Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, ich nicht einfach ein schöner Altbau, sondern ein gesetzlich geschütztes Kulturgut. Als besonders erhaltenswerte Gebäude spiegeln entsprechende Baudenkmäler die Geschichte einer Epoche, einer Region oder einer Gesellschaft wider. So ist nicht nur das Baujahr relevant, sondern zum Beispiel auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. Diese Baudenkmäler dürfen als Kulturgut nicht verfälscht oder beeinträchtigt werden. Das Denkmalschutzgesetz fällt in den Bereich des jeweiligen Bundeslandes – daher können die darin enthaltenen Regelungen unterschiedlich sein. Die Denkmalliste kann bei der zuständigen Behörde von jedem Bürger eingesehen werden und verrät unter anderem, welche Bereiche von denkmalgeschützten Häusern nicht verändert werden dürfen.

Denkmalschutz: Was bedeutet das für die Sanierung?

Bei einem denkmalgeschützten Haus soll der schützenswerte Status erhalten bleiben. Sanierungsmaßnahmen müssen entsprechend genehmigt werden. Um den denkmalgeschützten Wert des Gebäudes zu erhalten, sind Eigentümerinnen und Eigentümer andererseits von vielen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen entbunden, die für andere Gebäude gelten. Sanierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung müssen aber durchgeführt werden, wenn sie aus Sicht des Denkmalschutzes unproblematisch sind. Wenn der Aufwand zum Schutz des Denkmals dabei unverhältnismäßig hoch ist, können Eigentümer ggf. auch von dieser Pflicht entbunden werden.  

Für viele Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen werden spezialisierte Handwerker benötigt. Die erforderlichen Materialien sind häufig schwieriger zu beschaffen und teurer als herkömmliche. Während der Umbauarbeiten kann sich bei einem denkmalgeschützten Haus auch so manche Überraschung zeigen, die die Kosten in die Höhe treibt. Daher ist eine großzügige Kalkulation empfehlenswert.

Sieht das GEG Ausnahmen für Denkmäler vor?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält Vorgaben in Bezug auf die Energieeffizienz durch eine energetische Sanierung. Für denkmalgeschützte Häuser können Ausnahmen gelten. So ist beispielsweise die Außendämmung bei einer historischen Fassade nicht realisierbar. Auch Fenster können unter Denkmalschutz stehen – hier kann dann nur die Verglasung optimiert werden. Abweichungen vom GEG sind möglich, wenn der Aufwand für die Sanierung unverhältnismäßig hoch ist oder sie dazu führen würde, dass die Substanz oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt wird. Für historische Bauten zählt demnach nicht die maximale, sondern die optimale Energieeinsparung.

Denkmalschutz: Welche Baumaßnahmen sind genehmigungspflichtig?

Prinzipiell darf an einer denkmalgeschützten Immobilie kein Umbau ohne Genehmigung erfolgen. Wer sich als Eigentümerin oder Eigentümer nicht daran hält, riskiert hohe Strafen. Hier einige Beispiele von Maßnahmen, die genehmigungspflichtig sind:

• Energetische Sanierung
• Austausch von Türen und Fenstern
• Putz- und Anstricharbeiten
• Erneuerung von Wandverkleidungen
• Wechsel von Bodenbelägen
• Badsanierung
• Einbau von Treppen oder Aufzügen
• Erneuerung des Dachstuhls/neue Dacheindeckung
• Ausbau des Dachgeschosses
• Anbauten
• Abriss oder Entkernung des Gebäudes

Gibt es Fördermittel für die Sanierung denkmalgeschützter Häuser?

Die Denkmalschutz-Sanierung ist oft kompliziert und mit hohen Kosten verbunden. Für die energetische Sanierung denkmalgeschützter Gebäude kann dafür eine KfW-Förderung in Anspruch genommen werden. Hier gelten vereinfachte Förderbedingungen, damit die Auflagen des Denkmalschutzes eingehalten werden können.

So darf bei der Effizienz­haus-Stufe Denkmal der Jahres-Primär­energie­bedarf maximal 160% des Wertes betragen, der für ein vergleich­bares Referenz­gebäude nach dem Gebäude­energie­gesetz (GEG) gilt. Auch bei einigen Einzelmaßnahmen gelten spezielle Mindestanforderungen, so beispielsweise bei den Werten für Außenwände und Fenster.

Innerhalb der Programme „Energieeffizient Sanieren – Kredit“ und „Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss“ kann bei der KfW für die Sanierung denkmalgeschützter Häuser ein zinsgünstiger Kredit oder ein Zuschuss beantragt werden.

Welche Steuervorteile bringt der Erhalt kultureller Denkmale?

Der Erhalt von kulturellen Denkmälern kann Steuervorteile bringen. Eigentümerinnen und Eigentümer können Aufwendungen für die Sanierung denkmalgeschützter Häuser steuerlich absetzen. Wer das Baudenkmal selbst nutzt und bewohnt, kann die Aufwendungen im Jahr der Maßnahme und weitere neun Jahre lang mit jährlich 9 Prozent als Sonderausgabe geltend machen. Vermieter können sogar 100 Prozent der denkmalrelevanten Sanierungskosten über zwölf Jahre zu unterschiedlichen Sätzen abschreiben. Alle Möglichkeiten und Details sollten mit einem Steuerberater erörtert werden.

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