Immobilien: Ist für Käufer ein Rücktritt vom Vertrag möglich?

Was versteht man unter einem Rücktritt vom Kaufvertrag?

Unter einem Rücktritt versteht man einen Weg, sich im Nachhinein von einem Kaufvertrag zu lösen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet man die Regelungen für alle Verträge in den §§ 346 ff. Ein Rücktritt ist möglich, wenn ein Vertragspartner entweder ein gesetzliches Rücktrittsrecht hat oder eine entsprechende Klausel im  Vertrag enthalten ist.

Ist ein Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag möglich?

Sobald Käufer und Verkäufer beim Notar ihre Unterschrift geleistet haben, ist der Kaufvertrag bindend. Nach der notariellen Beglaubigung ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie daher nicht mehr ohne weiteres möglich. Ein gegenseitiges Rücktrittsrecht setzt voraus, dass dies im Kaufvertrag geregelt ist. Doch auch bei einer entsprechenden Klausel im Kaufvertrag müssen die jeweiligen Bedingungen erfüllt sein, um einen Rücktritt rechtswirksam erklären zu können. Doch es gibt bestimmte Umstände, die einen Rücktritt vom Kaufvertrag ermöglichen.

Welche Gründe können Immobilienkäufer zum Rücktritt veranlassen?

Wenn Käufer ihre Entscheidung für eine Immobilie bereuen, kann das vielfältige Motive haben. Oft sind es emotionale Gründe oder auch die Feststellung, dass noch passendere, schönere oder preisgünstigere Objekte angeboten werden – doch ein Rücktritt vom Kaufvertrag für eine Immobilie kann nicht beliebig erfolgen. Hier muss man zunächst zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Rücktrittsrecht unterscheiden. Wurde im Kaufvertrag nicht explizit ein Rücktrittsrecht vereinbart, gelten die gesetzlichen Regelungen. Nach dem Gesetz darf der Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie nur erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen.

Dies sind die überwiegenden Gründe eines Käufers, vom Kaufvertrag zurückzutreten:

• Es kam erst nach Vertragsunterzeichnung heraus, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die nicht übertragen oder gelöscht werden können.
• Es werden nach Vertragsabschluss erhebliche Mängel oder Schäden an der Immobilie entdeckt, die vom Verkäufer verschwiegen wurden. Hier ist man als Käufer allerdings in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass diese Mängel arglistig verschwiegen wurden.

Als wesentliche Mängel gelten bei einer Immobilie Dinge, die die Gebrauchsfähigkeit einer Immobilie einschränken. Ebenso zählt es, wenn es für den Käufer einen erheblichen finanziellen Aufwand erfordert, den Mangel zu beseitigen,

Wurde die Verkäuferhaftung für mangelhafte oder fehlerhafte Sachverhalte der Immobilie vertraglich ausgeschlossen, hat der Käufer keine Möglichkeit, sich auf gesetzliche Gewährleistungsrechte zu berufen. Dabei ist es nur bei einem sogenannten „Verbrauchervertrag“ zwischen Privatpersonen zulässig, die Gewährleistungshaftung für Sachmängel vertraglich komplett auszuschließen.

Was sind für offenbarungspflichtige Sachmängel?

Welche Mängel sind es nun, auf die Verkäufer einer Immobilie von sich aus hinweisen müssen? Nachfolgend einige Beispiele aus unterschiedlichen Gerichtsurteilen:

- Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
- Mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, 9.6.2011, Az. 5 U 78/06),
- Hausschwamm (KG Berlin, 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88),
- Fehlen der Baugenehmigung (BGH, 30.4.2003, Az. V ZR 100/02),
- Asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, 12.11.2010, Az. V ZR 181/09),
- Massiver Holzwurmbefall (OLG Braunschweig, 13.9.2018, Az. 9 U 51/17

Kann man aufgrund einer gescheiterten Finanzierung vom Kaufvertrag zurücktreten?

Wenn die Bank bei der Finanzierung einen Rückzieher macht, ist die Rückabwicklung des Kaufvertrages für den Immobilienkauf nicht möglich. Der Käufer ist zur Zahlung verpflichtet und haftet mit seinem gesamten Vermögen. Aus diesem Grund sollte der Kaufvertrag nur unterschrieben werden, wenn die Finanzierung gesichert ist.

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