Kauf einer vermieteten Immobilie – Was gibt es zu beachten?

Vor dem Kauf

Bevor Sie sich für den Kauf einer vermieteten Immobilie entscheiden, sollten Sie sich über einige Punkte informieren und bewusst werden, dass der Kauf zum Teil an andere Rechte und Pflichten gebunden ist als der Kauf einer leerstehenden Immobilie.

• Das bestehende Mietverhältnis

Der wohl wichtigste Punkt ist, dass mit dem Kauf der Immobilie die bereits bestehenden Mietverhältnisse übernommen werden. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“, der im §566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verankert ist. Informieren Sie sich also ausreichend über die bestehenden Verträge und informieren Sie sich auch über die Mieter und das bisherige Verhältnis zwischen Mietern und Vermieter.
Klären sie außerdem mit dem bisherigen Vermieter, dass Sie beim Kauf der Immobilie die Kaution von ihm erhalten, um beim Auszug des Mieters seinen Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution erfüllen zu können und nicht selbst auf den Kosten sitzen zu bleiben.

• Betriebskosten

Prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung und schauen Sie, ob die Mieter nicht aufgrund eines Fehlers im Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten von dem Mietverhältnis profitieren, während Sie auf den Kosten sitzen bleiben würden. Viele der Betriebskosten können Vermieter nämlich auf die Mieter umlegen, solange dies hinreichend im Mietvertrag geregelt ist.

• Eigene Finanzen abklären

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie prüfen, ob Sie genug Rücklagen für eventuelle Sanierungen, Modernisierungen etc. haben und ebenfalls über genug finanzielle Rücklagen verfügen, für den Fall, dass die Mieter doch mal ausziehen, die Immobilie leer steht und die Mietzahlungen somit ausbleiben.

• Rendite ausrechnen

Überlegen Sie sich auch, ob sich der Kauf der vermieteten Immobilie finanziell lohnt. Rechnen Sie dafür die Rendite aus und berücksichtigen Sie neben dem Zustand der Immobilie auch die Lage und die potenzielle Entwicklung der Region, die in Zukunft einen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben könnte. 

Wann erhalten Sie die Mietzahlungen?

Zwar stehen Ihnen mit dem Erwerb der Immobilie die Mietzahlungen der Mieter zu, einfordern können Sie diese jedoch erst, sobald Sie als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Da zwischen dem Unterschreiben des Kaufvertrags und der Eintragung in das Grundbuch einige Zeit vergehen kann, kann es sein, dass Sie sich etwas gedulden müssen, bis Sie die Zahlungen Ihrer Mieter erhalten. Da der Mieter in der Übergangszeit weiterhin Miete zahlt – und zwar an den alten Eigentümer – sollten Sie mit diesem in dem Kaufvertrag eine Klausel einfügen, die regelt, dass ab dem Zeitpunkt des Kaufs, also des „wirtschaftlichen Übergangs“ der Immobilie in Ihr Eigentum, der Verkäufer die Miete an Sie weiterreicht.