Schlüsselfertig bauen – Was versteht man darunter?

 „Schlüsselfertig bauen“ – Was besagt dieser Begriff?

Der Begriff „schlüsselfertig“ sorgt beim Thema Hausbau gern für Diskussionen. Denn er ist weder rechtlich definiert noch geschützt. Die Bezeichnung erweckt den Eindruck, dass das Haus nach Schlüsselübergabe direkt von den neuen Hausbesitzern bezogen werden kann. Dies kann zwar theoretisch der Fall sein, hängt aber davon ab, was individuell vereinbart wurde. Jeder Anbieter kann also den Bau eines schlüsselfertigen Hauses anders auslegen und der Begriff ist damit Definitionssache. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte man daher vorab schriftlich festhalten, was die Vertragspartner unter dem im Bauvertrag vereinbarten Fertigstellungsgrad verstehen.

Was aber ist allgemein unter „schlüsselfertig“ zu verstehen? Beim schlüsselfertigen Bauen werden alle Arbeiten vom Beginn bis zur Fertigstellung des Hauses von einem Bauunternehmen durchgeführt und dann schlüsselfertig an den Auftraggeber übergeben. Der Anbieter koordiniert alle Gewerke, die für die Erstellung des Neubaus notwendig sind.

Inwieweit das Haus dann tatsächlich zum Einzug bereit ist, hängt von der konkreten Bau- und Leistungsbeschreibung ab. Unternehmen, die den Einzug direkt nach Hausübergabe ermöglichen, bezeichnen ihre erbrachte Leistung deshalb auch als bezugsfertig.

Was kann beim schlüsselfertigen Bauen vereinbart werden?

Da sich die Leistungen beim schlüsselfertigen Bauen von Anbieter zu Anbieter unterscheiden, sollte man zunächst prüfen, welche „Grundausstattung“ geboten wird.

Gewünschte Leistungen können vereinbart werden, auch wenn sie über die Grundausstattung hinausgehen. Außerdem sollte im Vorwege überlegt werden, ob man bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbringen möchte.

Oft werden schlüsselfertige Häuser ohne Bodenbeläge und ohne Malerarbeiten angeboten. Auch die Fertigstellung der Außenanlage ist meist nicht im Preis enthalten. Einige Kosten für den Bau eines schlüsselfertigen Hauses muss der Auftraggeber immer selbst tragen, wie zum Beispiel die Erschließungs- und Genehmigungskosten.

Folgende Leistungen können beim schlüsselfertigen Bauen grundsätzlich vereinbart werden:

• Stellung aller nötigen Baumaschinen und Werkzeuge
• Das Ausheben der Baugrube und Setzen des Fundamentes
• Kellerbau
• Dachstuhl, Eindeckung und Dämmung des Daches
• Treppen außen und innen
• Einbau der Heizungsanlage inklusive Heizkörper
• Sanitärinstallation und -ausstattung
• Haustechnik, Elektroinstallation
• Estrich und Deckenverkleidung
• Türen innen und außen
• Fenster und Fensterbänke
• Bodenbeläge
• Maler- und Fliesenarbeiten

Worin unterscheiden sich schlüsselfertig und bezugsfertig?

Die Begriffe schlüsselfertig und bezugsfertig werden im Alltagsgebrauch oft als Synonym verwendet. Daher glauben viele, sie bedeuten das Gleiche. Das kann zwar in manchen Fällen so sein, muss aber nicht. Da der Begriff „schlüsselfertig“ nicht geschützt ist, sind im Bauwesen hierfür auch unterschiedliche Auslegungen möglich.

Die Bedeutung von Bezugsfertigkeit ist meist fortgeschrittener als die der Schlüsselfertigkeit. Das Bewertungsgesetz (BewG) sagt dazu: „Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 72 Abs.1 Satz 3 BewG).“

Wer also auf der sicheren Seite sein will, sollte auf die Bezeichnung „bezugsfertig“ (oder auch „wohnkomplett“) achten. Hier ist in der Regel der komplette Innenausbau enthalten, also auch Fußbodenbeläge und Malerarbeiten. Mit der Schlüsselübergabe kann dann direkt mit der Einrichtung begonnen werden, denn es fehlen nur noch die Möbel. Doch Achtung: Auch der Begriff „bezugsfertig“ ist nicht rechtlich geschützt. Wichtig ist auch hier die Prüfung des Vertrages in Bezug auf die enthaltenen Leistungen.

Welche Rolle spielt der Bauherr beim Bau eines schlüsselfertigen Hauses?

Selbst wer schlüssel- oder bezugsfertig baut, muss sich an der Hausplanung beteiligen. Auch während der Bauphase sollte man mit dem Bauunternehmen in Kontakt bleiben, die Baustelle dann und wann besuchen und prüfen, ob alles seinen rechten Gang geht. Auch das Hinzuziehen eines Bausachverständigen als Baubegleiter kann sinnvoll sein. Dieser kontrolliert in regelmäßigen Abständen die Baustelle sowie den Baufortschritt und kann bei Mängeln sofort eingreifen.

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