Grundlage der WEG – Die Teilungserklärung

Im Grundbucheintrag der gesamten Immobilie, die aus mehreren Wohneinheiten besteht, ist ebenfalls die Teilungserklärung aufgeführt. Diese regelt die Eigentumsverhältnisse und bestimmt, welchen Anteil die jeweiligen Eigentümer an der gemeinschaftlichen Immobilie haben. In ihr steht geschrieben, was zum alleinigen Eigentum, dem Sondereigentum, gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, also allen Eigentümern gehört.

Weitere rechtliche Vorschriften, die das Wohnungseigentum betreffen, sind im Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls WEG abgekürzt) zu finden.

Die Gemeinschaftsordnung & Hausordnung

Eine weitere Grundlage der WEG bilden die Gemeinschafts- und die Hausordnung, welche das Miteinander der Eigentümer regeln. In der Gemeinschaftsordnung sind unter anderem Regelungen und Vorschriften zur Nutzung des Sondereigentums und der gesamten Wohnanlage festgeschrieben. Außerdem enthält sie Bestimmungen bezüglich der Stimmrechtsverteilung und Kostenverteilung in der WEG sowie Regelungen zur Instandsetzung der Immobilie. Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander der Eigentümer bzw. Mieter, wie beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses.

Die Ordnungen werden schon bei der Erstellung der Teilungserklärung mit eingereicht und vom Notar beurkundet. Jegliche Änderungen, die von der Eigentümergemeinschaft gewünscht werden, müssen ebenfalls vom Notar beurkundet werden.

Gemeinsame Beschlüsse in der Eigentümerversammlung

Mindestens einmal jährlich hat der durch die Eigentümergemeinschaft bestimmte Verwalter die Aufgabe, zur Eigentümerversammlung einzuladen. Da während der Versammlung der Eigentümer auch der Wirtschaftsplan für das Hausgeld beschlossen wird, findet die Eigentümerversammlung in der Regel am Anfang oder Ende eines Kalenderjahres statt. Neben dem Verwalter gibt es ebenfalls einen Verwaltungsbeirat, welcher den Verwalter in seinen Aufgaben unterstützt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss über Beschlüsse, die die Immobilie betreffen, gemeinsam abstimmen. Dazu gehören die Instandhaltung und bauliche Maßnahmen an der Immobilie sowie deren Verwaltung. Das Stimmrecht der einzelnen Parteien wird in der Teilungserklärung geregelt. Je nach anfallender Entscheidung ist eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder eine einstimmige Zustimmung aller Eigentümer nötig.

Wichtig: Auch Eigentümer, die gegen bestimmte Beschlüsse gestimmt haben, müssen meist mitzahlen. Die Kosten werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt eine andere Verteilung der Kosten. Im Zweifelsfall kann ein Beschluss innerhalb eines Monats angefochten werden.

Was sollten sie vor dem Wohnungskauf beachten?

Um keine bösen Überraschungen zu erfahren, sollten Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung über die Teilungserklärung informieren. Sie können dafür vom Verkäufer einen Einblick ins Grundbuch verlangen und einsehen, wie die laufenden Kosten der gesamten Wohnanlage auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden. Auch nach der Gemeinschaftsordnung sollten Sie bereit vor dem Kauf fragen, da sich aus ihr möglicherweise Einschränkungen für die Nutzung der Wohnung ergeben können.

Es ist sinnvoll, sich bei dem Verkäufer oder dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach wichtigen Beschlüssen der Eigentümerversammlung zu erkundigen. Informieren Sie sich gründlich über anfallende Kosten sowie Rechte und Pflichten, die mit dem Kauf der Wohnung einhergehen.